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L’articolo 76 comma 1 lettera b del TUIR delimita il perimetro dell’imponibilità fiscale delle plusvalenze immobiliari realizzate dalle persone fisiche.
Con maggiore precisione, il legislatore fiscale conduce ai redditi diversi quelle operazioni di compravendita immobiliare che sottendono una finalità speculativa, mentre esime dall’imposizione fiscale le operazioni di smobilizzo patrimoniale, che non denotano una finalità speculativa.
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Per rintracciare la mancanza della finalità speculativa vengono stabiliti due criteri alternativi:
- che l’immobile ceduto sia stato acquistato (o costruito) più di cinque anni prima;
- che, nel periodo intercorrente tra l’acquisto (o la costruzione) dell’immobile e la successiva cessione, questo sia stato adibito ad abitazione principale da parte del contribuente.
L’ordinanza numero 14528 della Corte di Cassazione, pubblicata il 25 giugno 2024, tratta proprio dell’imponibilità fiscale delle plusvalenze derivanti dall’alienazione dell’abitazione principale del contribuente.
Nel caso in esame, l’Agenzia delle Entrate portava a tassazione la plusvalenza derivante dall’alienazione dell’immobile ritenendo che, essendo l’immobile un ufficio con categoria catastale A10, questo non potesse essere idoneo a configurare l’abitazione principale del contribuente.
Del resto la pretesa è coerente con la posizione assunta ufficialmente dalla prassi con la Risoluzione 105/E/2007: su questa veniva asserito che potevano essere qualificati come abitazioni principali solo gli immobili censiti al catasto come abitazioni (quindi con categoria catastale da A1 a A9), che gli uffici non sono (avendo la categoria catastale A10).
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1) L’ordinanza n 14528/2024 della Corte di Cassazione
Ricordando che la giurisprudenza costituisce fonte di diritto superiore alla prassi, la Corte di Cassazione con l’ordinanza numero 14528 del 25 giugno 2024, puntualizza che:
- l’articolo 76 comma 1 lettera b del TUIR non fa alcun riferimento alla categoria catastale dell’immobile, richiedendo soltanto che questo sia adibito ad abitazione principale;
- il successivo articolo 10 del TUIR dispone che per abitazione principale si intende quella in cui il proprietario o suoi familiari dimorano abitualmente.
Il punto è che il TUIR, nel definire le connotazioni fiscali di questi concetti, pone il punto sull’effettività del fatto che l’immobile sia adibito ad abitazione principale da parte del contribuente, a nulla rilevando criteri formali quali la categoria catastale d’appartenenza o il censimento della residenza in tale immobile.
La Corte di Cassazione, quindi, nega il fatto che l’appartenenza dell’immobile alla categoria catastale A10 possa costituire un elemento ostativo alla qualificazione di un ufficio come abitazione principale, perché ciò che importa è che l’immobile sia stato effettivamente l’abitazione principale del contribuente.
Ovviamente però, il contribuente ha al tempo stesso il diritto e l’onere di dover provare che tale immobile costituisca la sua abitazione principale, in mancanza di altri requisiti formali a sostegno di ciò.
Per concludere la Corte di Cassazione emana il seguente principio di diritto: “in caso di cessione, entro il quinquennio dall’acquisto, di un immobile classificato ad uso ufficio, ma oggettivamente classificabile anche ad altri usi abitativi, l’effettiva adibizione di esso ad abitazione principale del cedente (sul quale grava il relativo onere probatorio) o di un suo familiare, da intendersi come destinazione a dimora abituale, ove realizzatasi per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto e la cessione, è idonea ad escludere l’assoggettamento a tassazione dell’eventuale plusvalenza conseguita dal cedente, anche se tale destinazione sia avvenuta in contrasto con la classificazione catastale dell’immobile, potendosi anche in tal caso escludere l’intento speculativo dell’operazione”.
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