Certificato Agibilità, Consiglio di Stato presuppone conformità edilizia urbanistica • Carlo Pagliai ingegnere urbanista #finsubito prestito immediato

Comune non poteva certificare Agibilità con illegittimità edilizie, ma Salva Casa ha disciplinato l’argomento

Ho perso il conto dei video e articoli prodotti sugli effetti dell’Agibilità rilasciata dal Comune, anche in presenza di abusi edilizi sull’immobile, e peggio ancora quando erano di facile evidenza.

Il Salva Casa (D.L. 69/2024 convertito in L. 105/2024) ha provveduto a normare una ridotta casistica di certificati di Abitabilità e Agibilità comportanti effetto “sanante”, assoggettandole (e parificandole) a tolleranze costruttive ai sensi dell’articolo 34-bis, nel rispetto di certe condizioni. In particolar modo è ammessa la possibilità, quando congiuntamente:

• riguardano opere eseguite in parziali difformità contestualmente a lavori oggetto di titolo abilitativo;
• siano state accertate all’esito di sopralluogo o ispezione da parte di funzionari incaricati di verificare la conformità edilizia;
• non sia stato emesso ordinanza di demolizione e rimessa in pristino per esse;
• non sia annullabile a posteriori tale certificato di Agibilità/Abitabilità;

Tale possibilità è stata espressamente inserita nell’articolo 34-ter comma 4 del D.P.R. 380/01, proprio dal Salva Casa, di cui suggerisco apposito approfondimento.

4. Le parziali difformità, realizzate durante l’esecuzione dei lavori oggetto di un titolo abilitativo, accertate all’esito di sopralluogo o ispezione dai funzionari incaricati di effettuare verifiche di conformità edilizia, rispetto alle quali non sia seguito un ordine di demolizione o riduzione in pristino e sia stata rilasciata la certificazione di abitabilità o di agibilità nelle forme previste dalla legge non annullabile ai sensi dell’articolo 21-nonies della legge 7 agosto 1990, n. 241, sono soggette, in deroga a quanto previsto dall’articolo 34, alla disciplina delle tolleranze costruttive di cui all’articolo 34-bis.

Rispetto a quanto sopra, sono venuto a conoscenza della sentenza di Consiglio di Stato n. 7740/2024, che sembra andare quasi in direzione opposta alla pacifica giurisprudenza che escludeva a priori qualunque effetto implicito di conformità edilizia, sanatoria o di consolidamento dell’Agibilità rilasciata in presenza di abusi edilizi (ringrazio Avv. A. Zarcone per averla pubblicata).

Partiamo da una premessa, estendibile sia ai certificati di Agibilità e Abitabilità rilasciati in linea generale dal Comune anteriormente alla procedura di Segnalazione Certificata di Agibilità (D.Lgs. 222/2016): il certificato di agibilità (rilasciato) ha la funzione di accertare che l’immobile al quale si riferisce è stato realizzato nel rispetto delle norme tecniche vigenti in varie materie edilizie come la sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti, anche se la norma fa anche riferimento alla conformità dell’opera al progetto presentato (vedi anche Consiglio di Stato Parere n. 12/2023). Sulla stessa linea è stato affermato che, per come descritta dall’art. 24, comma 1, del DPR n. 380/2001, non è possibile legittimamente rilasciare un certificato di agibilità se non sussiste la conformità ai parametri normativi di carattere urbanistico e/o edilizio (Cons. di Stato n. 2461/2023, n. 180/2023).

Queste premesse trovano applicazione anche per quei certificati di Agibilità o Abitabilità rilasciati anteriormente al D.P.R. 380/01, perchè l’obbligo di riscontrare la conformità dell’opera realizzata al progetto risale testualmente all’originario articolo 221 R.D. 1265/34, convalidato anche dal D.P.R. 425/94.

Anche la Cassazione Penale ha confermato che al Certificato di Agibilità non è attribuito alcun effetto di sanatoria automatica per illeciti già presenti, il Comune conserva i poteri repressivi e sanzionatori (Cass. Pen. n. 25830/2023).

Consiglio di Stato rivede il perimetro tra conformità edilizia e Agibilità?

Nella predetta sentenza di Consiglio di Stato n. 7740/2024, e relativa sentenza TAR Molise n. 217/2020, non emergono dettagli sulla tipologia e modalità di rilascio dell’Agibilità, risultando soltanto che essa sia stata rilasciata come certificato in data 28 aprile 2016. La fattispecie ha per oggetto l’insufficienza della predetta Agibilità ad attestare anche la conformità al titolo edilizio, per trasferimento sede di tabaccheria ai sensi dell’articolo 11 comma 3 D.M. 38/2013.

Il Consiglio di Stato ha concluso che:

Non è corretto affermare che il certificato di agibilità di un immobile non offra la prova che il bene è regolare sotto un profilo urbanistico ed edilizio; il Comune non potrebbe rilasciare un certificato di agibilità che presuppone la salubrità dell’immobile se vi fosse un’illegittimità sul piano edilizio. In ogni caso nel certificato di agibilità del 28 aprile 2016, prodotto dall’appellante, si dà atto dell’accatastamento dell’immobile, della conformità alle norme vigenti ai sensi dell’art. 20 d.P.R. 380/2001, della conformità dell’opera al progetto approvato e persino la conformità degli impianti. Pertanto l’immobile locato aveva tutte le caratteristiche per consentire l’ingresso dell’attività commerciale dell’appellante come attestato nella parte finale della certificazione.

Il punto di vista lo ritengo in parte condivisibile perchè nella fattispecie è stato evidenziato che l’esistenza del Certificato di Agibilità e ancora valido, rilasciato presumibilmente dal Comune (forse preceduto da sopralluogo di funzionari per accertare la conformità), presuppone il requisito di conformità edilizia. Fintanto che il Certificato c’è, produce effetto di autorizzare l’utilizzo dell’immobile; caso mai potrebbe essere sollevato il problema di annullamento o revoca dell’Agibilità una volta accertata l’assenza di conformità edilizia.

Tuttavia evitiamo facili entusiasmi perchè questa fattispecie:

1. non riguardava la verifica di Stato Legittimo per pratiche edilizie o atti di trasferimento entro tolleranze ex articolo 34-bis DPR 380/01;
2. riguardava una attestazione prevista e limitatamente circoscritta alla traslazione di attività rivendita tabacchi, ai sensi dell’articolo 11 comma 3 D.M. 38/2013, prettamente circoscritta ad un ambito amministrativo di natura commerciale e concessione demaniale;
3. comunque sia è sopraggiunto il Salva Casa, che ha istituito nel Testo Unico Edilizia l’unica tipologia di Agibilità sanante o tollerante nel comma 4 art. 34-ter, con margini assai ristretti.

Resta da capire se in futuro verranno allargate le maglie al valore di sanatoria implicita verso tutte le Agibilità e Abitabilità rilasciate previo sopralluogo di funzionari pubblici, a prescindere all’evidenza o meno delle discordanze verbalizzate nella procedura di rilascio.

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