Bonus prima casa, a chi spettano le agevolazioni per l’acquisto di un secondo immobile e requisiti #finsubito prestito immediato

Soprattutto per i giovani lo sconto sulle imposte in occasione dell’acquisto della prima casa resta un vantaggio prezioso. E, a certe condizioni, si può usufruire delle stesse agevolazioni anche acquistando una seconda casa, purché si rispetti l’impegno a vendere la prima entro un anno. Nel regolamentare la materia il legislatore ha inteso dare un sostegno ai cittadini e imprimere una spinta al mercato immobiliare. Ma vediamo nei dettagli.

IL TAGLIO ALLE IMPOSTE “PRIMA CASA”

È bene ricordare che le imposte da pagare sono ridotte quando l’acquisto viene effettuato in presenza dei requisiti “prima casa”. In generale, queste agevolazioni si applicano quando: – il fabbricato che si acquista appartiene a determinate categorie catastale – il fabbricato si trova nel Comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) la residenza o lavora – l’acquirente ha determinati requisiti.

LE IMPOSTE AGEVOLATE

Quanto si risparmia? Le imposte da versare quando si compra con i benefici “prima casa” sono queste se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva: – imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (anziché del 9%) – imposta ipotecaria fissa di 50 euro imposta catastale fissa di 50 euro Se, invece, si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a Iva è previsto: – l’Iva ridotta al 4% – l’imposta di registro fissa di 200 euro – l’imposta ipotecaria fissa di 200 euro – l’imposta catastale fissa di 200 euro

DOVE DEVE TROVARSI L’IMMOBILE

Altra fondamentale condizione per usufruire dei benefici è quella relativa al luogo in cui si trova l’immobile che si vuole acquistare. Per usufruire dei benefici, l’abitazione deve trovarsi nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza. Se residente in altro Comune, entro 18 mesi dall’acquisto l’acquirente deve trasferire la residenza in quello dove è situato l’immobile. E la dichiarazione di voler effettuare il cambio di residenza deve essere contenuta, a pena di decadenza, nell’atto di acquisto.

Attenzione, però, il cambio di residenza si considera avvenuto nella data in cui l’interessato presenta al Comune la dichiarazione di trasferimento. Si ha ugualmente diritto alle agevolazioni quando l’immobile si trova:

– nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività (anche se svolta senza remunerazione, come, per esempio, per le attività di studio, di volontariato, sportive).

– nel territorio del Comune di nascita o in quello in cui aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento se l’acquirente si è trasferito all’estero per ragioni di lavoro e ha risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno cinque anni (articolo 2 del decreto legge n. 69/2023).

A questo proposito, con la circolare n. 3/2024 l’Agenzia delle entrate ha precisato che il requisito agevolativo deve ritenersi riferibile a qualsiasi tipologia di rapporto di lavoro (non necessariamente subordinato) e deve sussistere già al momento dell’acquisto dell’immobile. Il trasferimento per ragioni di lavoro verificatosi in un momento successivo all’acquisto dell’immobile non consente, quindi, di avvalersi del beneficio fiscale. Per quanto riguarda, invece, la verifica del requisito temporale della residenza, nonché di quello relativo all’effettivo svolgimento in Italia della propria attività, il quinquennio non deve essere necessariamente inteso in senso continuativo.

QUANDO SI HA GIÀ UNA PRIMA CASA

Fino all’entrata in vigore della legge di stabilità 2016, per poter richiedere le agevolazioni prima casa occorreva: – non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, su altra casa nel territorio del Comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato – non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle medesime agevolazioni “prima casa”. E l’acquirente aveva l’obbligo di dichiarare tali condizioni nell’atto di compravendita.

COSA È CAMBIATO

Dal 1° gennaio 2016, i benefici fiscali sono stati estesi anche al contribuente che è già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, a condizione però che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto. L’estensione dell’agevolazione spetta anche nel caso di nuovo acquisto a titolo gratuito (donazione e successione). Nell’atto di acquisto del nuovo immobile in regime agevolato (compravendita, atto di donazione o dichiarazione di successione) deve risultare l’impegno a vendere l’immobile già posseduto entro un anno. Se questo non avviene, si perdono le agevolazioni usufruite per l’acquisto del nuovo immobile e, oltre alle maggiori imposte e ai relativi interessi, si dovrà pagare una sanzione del 30%. Per la mancata assunzione dell’impegno è prevista, tuttavia, la possibilità di ottenere una riduzione della sanzione (mediante l’istituto del ravvedimento operoso), presentando un’istanza all’Agenzia delle entrate nella quale dichiarare la decadenza dall’agevolazione.

Anche il contribuente che, dopo l’acquisto, si rende conto di non poter rispettare l’impegno assunto (vendita del vecchio immobile), potrà proporre apposita istanza all’ufficio dell’Agenzia presso il quale è stato registrato l’atto. Con questa istanza, da presentare entro l’anno dal nuovo acquisto, si dichiarerà l’impossibilità di vendere e, di conseguenza, si chiederà la riliquidazione dell’imposta dovuta e il calcolo dei relativi interessi da pagare.

NOTA BENE

Attenzione, però, le agevolazioni “prima casa” non spettano quando si acquista un’abitazione ubicata nello stesso Comune in cui si è già titolare di altro immobile acquistato senza fruire dei benefici. Questo, anche se si assume l’impegno a vendere l’immobile già posseduto entro un anno dal nuovo acquisto.

IL CREDITO D’IMPOSTA PER IL RIACQUISTO DELLA “PRIMA CASA”

Fin qui le informazioni necessarie per chi vuole acquistare una prima casa. Prima o poi, però, è possibile che si decida di vendere questa casa e comprarne un’altra. Anche in questo caso ci vengono in soccorso le regole stabilite dall’Agenzia delle Entrate. Chi vende l’abitazione acquistata con le agevolazioni ed entro un anno ne compra un’altra in presenza delle condizioni per usufruire dei benefici “prima casa”, ha diritto a un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’Iva pagata per il primo acquisto agevolato.

COME FUNZIONA IL CREDITO D’IMPOSTA

Il credito d’imposta spetta anche quando il riacquisto avviene con contratto di appalto o di permuta. Con la circolare n. 12/E dell’8 aprile 2016, l’Agenzia delle entrate ha però precisato qualcosa di più, e cioé che, in considerazioni delle modifiche che hanno interessato la normativa in materia di “prima casa”, il credito d’imposta spetta anche quando il contribuente acquista la nuova abitazione prima della vendita dell’immobile già posseduto.

Il credito d’imposta non può comunque essere superiore all’imposta dovuta sul secondo acquisto e può essere utilizzato, a scelta del contribuente: – in diminuzione dell’imposta di registro dovuta sul nuovo acquisto – per l’intero importo, in diminuzione delle imposte di registro, ipotecarie, catastali, di quelle sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito – in diminuzione dell’Irpef dovuta in base alla prima dichiarazione dei redditi successiva al nuovo acquisto – in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24 (usando il codice tributo 6602).

In quest’ultimo caso, se il credito d’imposta è utilizzato solo in parte, la somma residua non compensata può essere indicata nell’apposito quadro dei modelli di dichiarazione dei redditi per poter essere utilizzata nei successivi periodi d’imposta. In ogni caso, per espressa disposizione normativa, il credito d’imposta eccedente rispetto a quanto dovuto relativamente al secondo acquisto non dà luogo a rimborsi.

Per fruire del credito d’imposta in detrazione dall’imposta di registro il contribuente deve manifestare tale volontà nell’atto di acquisto del nuovo immobile. In questo caso, l’atto di acquisto dovrà contenere, oltre alle “ordinarie” dichiarazioni di possesso dei requisiti per l’agevolazione “prima casa”, l’espressa richiesta del beneficio e dovrà indicare gli elementi necessari per determinare il credito.