negli Usa case vacanza vuote e mutui alti — idealista/news #finsubito prestito immediato

Dalle coste della Carolina al deserto della California ci sono migliaia di case vacanza vuote, i proprietari le avevano acquistate pensando di poter incassare affitti elevati per estinguere in fretta gli ingenti mutui. Tuttavia, gli affitti stanno diminuendo e le case in vendita stanno aumentando, proprio mentre il turismo nazionale sta rallentando. La situazione è lampante nei pressi del Walt Disney World in Florida, dove molte delle ville decorate con motivi legati ai parchi tematici per attirare tusristi continuano a rimanere sfitte. 

Gli investitori più ambiziosi hanno seguito una strategia promossa dai guru dei social media nell’era dei bassi tassi ipotecari nota come “acquista, riabilita, affitta, rifinanzia, ripeti” o “BRRRR”. Alcuni investitori si sono concentrati sugli affitti di 12 mesi, ma i soldi veri erano negli affitti per le vacanze, che avevano anche un nome: “BRRRRbnb”. Podcast e canali YouTube hanno offerto consigli su come gestire Airbnb da remoto.

Questa strategia è stata guidata da tassi di interesse che all’epoca erano ai minimi termini, proprio come nella zona euro. Come i proprietari di uffici che hanno optato per grattacieli delle grandi città e gli investitori di appartamenti che hanno accettato finanziamenti rischiosi per acquistare edifici multifamiliari, i proprietari di case vacanza che hanno acquistato a prezzi elevati sono ora messi sotto pressione da costi più elevati e da una domanda più debole del previsto.

E il motivo che si è venduto sui social per scommettere sugli affitti vacanze in Florida ai tempi della pandemia era semplice: le famiglie, piene di aiuti per stimolare i consumi da parte del Governo e desiderose di liberarsi dalle chiusure causate dal covid , hanno viaggiato insieme per massimizzare le economie di scala. Airbnb Inc., Vrbo di Expedia Group Inc. e gestori di proprietà locali hanno fatto una strage mediando tali affitti in cambio di una riduzione dei pagamenti.

Prestiti a basso costo hanno consentito il boom delle case di vacanza. Alcuni proprietari di case hanno acquistato con i mutui tradizionali. Altri hanno fatto ricorso a prestiti transitori o a breve termine. Altri hanno fatto ricorso a linee di credito con garanzia ipotecaria o finanziamenti a tasso variabile, con costi iniziali bassi, ma con tassi più elevati.

Anche le società finanziarie specializzate adattano i prestiti agli investitori immobiliari. Si tratta di prestiti con rapporto di copertura del servizio del debito (DSCR), sottoscritti principalmente sulla base del flusso di cassa della proprietà piuttosto che sulle finanze del mutuatario. La maggior parte dei proprietari fa affidamento sul reddito degli inquilini con contratti di affitto annuali, ma alcuni hanno iniziato a fare affidamento sui pagamenti degli ospiti di Airbnb. Le banche di Wall Street spesso impacchettano questi prestiti in obbligazioni garantite da ipoteca.

E le inadempienze su questi prestiti, sebbene ancora basse, sono in aumento. Secondo un’analisi del Fitch Group di Hearst Corp., circa il 4% degli investitori che hanno sottoscritto prestiti DSCR erano in ritardo di almeno 30 giorni sui pagamenti in agosto, il doppio del tasso di due anni prima.

Ad esempio, ci sono stati investitori che, grazie a questo tipo di prestiti, sono riusciti a pagare 1,89 milioni di dollari per una casa a Bear’s Den, in un complesso turistico nella zona di Kissimmee chiamato Reunion, a Orlando (Florida). Tuttavia, avendo previsto di far pagare più di 1.000 dollari a notte, sono arrivati ​​a far pagare meno di 400 euro dollari quando non era vuoto, tanto che molti proprietari sono stati colpiti da pignoramento.

Gran parte del problema è stata la riduzione dei viaggi dopo la pandemia e l’aumento dell’offerta. Nello specifico, il numero di affitti a breve termine negli Stati Uniti è aumentato di un terzo da agosto 2019, arrivando a 1,7 milioni, mostrano i dati AirDNA.

I mercati con le regole più permissive per gli affitti per le vacanze a breve termine sono inondati di offerta. Nella contea di Sevier, nel Tennessee, conosciuta come la porta d’accesso alle Great Smoky Mountains, i rigogliosi sentieri forestali e i campeggi sono più attraenti che mai. Ma ci sono proprietari che possiedono più alloggi e hanno difficoltà ad attirare ospiti. I proprietari non possono più fare affidamento su prenotazioni di grandi gruppi, solitamente confermate con un anno di anticipo, e accolgono invece coppie e famiglie in cerca di offerte last minute.

E sempre più persone, siano essi proprietari di case primarie o affittuari di case per le vacanze, restano indietro con i pagamenti del mutuo. Secondo Attom Data Solutions LLC, durante i 12 mesi terminati a luglio, a Kissimmee sono state presentate 1.088 richieste di pignoramento, il livello più alto per quel periodo dal 2019.

Gli investitori più colpiti sono quelli che hanno acquistato vicino ai prezzi massimi e hanno accettato tassi ipotecari più alti o hanno utilizzato finanziamenti a tasso variabile.

Intanto ci sono aziende che approfittano di questa situazione: quelle che si dedicano a “tematizzare” le case per renderle il più attraenti possibile per gli ospiti. È comune vedere sculture della saga “Transformers” o di Harry Potter, ecc. Ci sono aziende che fanno pagare in media 150.000 dollari per “temizzare” la casa, ma ci sono clienti che pagano fino a 300.000 dollari per decorare la casa con motivi Pixar.