Cambio di destinazione d’uso rilevante: cosa cambia dopo il Salva Casa? #finsubito prestito immediato

Con il Decreto Salva Casa (D.L. n. 69/2024, convertito con
modifiche dalla legge n. 105/2024), la disciplina relativa al
cambio di destinazione d’uso ha subito notevoli
trasformazioni, che sicuramente tracceranno nel tempo una nuova
rotta nell’ambito della giurisprudenza sugli abusi
edilizi.

Intanto, sebbene le nuove disposizioni dell’art. 23-ter del
d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico
Edilizia) rappresentino l’introduzione di una vera e
propria vera disciplina dei cambi di destinazione d’uso orizzontali
(all’interno della stessa categoria) e verticali (tra categorie
diverse), con o senza opere edilizie, la giustizia
amministrativa, nei contenziosi per i quali si applicano le
previsioni precedenti, ribadisce il proprio orientamento in caso di
lavori eseguiti in assenza di titolo
abilitativo.

Ne è prova la sentenza
del 3 settembre 2024, n. 16065, con cui il TAR
Lazio ha confermato l’ordine di demolizione e di
ripristino dello stato originario dei luoghi, relativo ad opere
abusive che avevano determinato il cambio di destinazione d’uso di
un piano terra da uso studio ad uso abitativo, e del piano
interrato da uso magazzino a uso residenziale.

Nel dettaglio, la relazione di sopralluogo del Comune aveva
messo in evidenza che erano stati realizzati, in difformità alle
concessioni edilizie rilasciate, i seguenti interventi,
corrispondenti a cambi di destinazione d’uso rilevanti:

1. al piano terra, il cambio di destinazione d’uso da studio a
   residenziale, con la presenza di soggiorno – pranzo, angolo
   cottura, oltre alla demolizione delle tramezzature che costituivano
   un vano bagno al posto del quale attualmente risulta esserci
   l’ambiente cucina a vista.
2. al piano interrato, il cambio di destinazione d’uso da
   magazzino a residenziale con la presenza di una camera da letto e
   di un impianto di riscaldamento autonomo dotato di termosifone,
   oltre a un bagno per la cui realizzazione è stato chiuso il
   sottoscala con una nuova tramezzatura.

Le opere realizzate non corrispondevano ai parametri urbanistici
ed edilizi previsti dalla normativa del piano di lottizzazione del
complesso immobiliare a cui apparteneva l’immobile, dove gli spazi
potevano essere destinati solo a uso studio.

Un’indicazione confermata dal tribunale romano, secondo cui va
considerato mutamento della destinazione d’uso rilevante
ogni tipologia di impiego degli immobili differente da
quella originaria, a prescindere dalla realizzazione di
opere, che implichi il passaggio ad una differente categoria
funzionale tra residenziale, turistico ricettiva, produttiva e
direzionale, commerciale, e rurale.

Secondo la versione dell’art. 23-ter del d.P.R. n. 380/2001
vigente ratione temporis, il comma 1 dispone che:

1. Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali,
costituisce mutamento rilevante della destinazione d’uso ogni forma
di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa
da quella originaria, ancorché non accompagnata dall’esecuzione di
opere edilizie, purché tale da comportare l’assegnazione
dell’immobile o dell’unità immobiliare considerati ad una diversa
categoria funzionale tra quelle sotto elencate:

• a) residenziale;
• a-bis) turistico-ricettiva;
• b) produttiva e direzionale;
• c) commerciale;
• d) rurale.

Nel caso in esame, le concessioni edilizie assentivano la
realizzazione di “edifici per servizi a carattere
privato”, da intendersi come studi professionali e uffici, ai
quali è attribuita la categoria funzionale A/10.

Dal sopralluogo sono emerse ingenti modifiche all’immobile
mutando la destinazione d’uso. Il rilevante abuso esclude che vi
siano i presupposti per l’applicazione di sanzioni pecuniarie
alternative, come richiesto dal ricorrente

Non solo:

• non è stata presentata la domanda di permesso in
  sanatoria ex art. 36 dpr 380/2001;
• non è stata né allegata prova, né dimostrata la sussistenza
  della c.d. “doppia conformità”;
• non è stato provato che demolendo la parte abusiva
  sussisterebbe un pericolo di staticità per la residua parte
  dell’abitazione.

Per il TAR quindi nessun dubbio nel respingere il ricorso: non
vi sono quindi ostacoli alla necessaria riduzione in pristino.