Il Bonus Ristrutturazione torna di attualità, ma attenzione ai titoli abilitativi – #finsubito prestito immediato

L’Esecutivo è al lavoro sulla Legge di Bilancio, che quest’anno impatterà in maniera particolare sul settore dei bonus fiscali in edilizia. Infatti, mettendo da parte l’ormai superato tema del Superbonus, il 31/12/2024 scade il prolungamento triennale introdotto dalla Legge di Bilancio 2022 per i bonus ordinari in edilizia. Si torna, quindi, a dover attendere il fine anno per capire che ne sarà delle regole incentivatorie per l’anno successivo, in questo caso il 2025.

Nell’incertezza generale, alcuni passaggi paiono però definiti: l’Ecobonus verrà lasciato scadere, mandando di fatto in soffitta una misura con più di 15 di operatività, mentre il Bonus Ristrutturazione resterà in vigore, seppur con nuovi paletti legati al fatto che l’immobile oggetto di intervento si configuri o meno come prima casa.

In attesa di capire se tutto ciò sarà confermato e se verranno introdotti nuovi strumenti incentivatori aggiuntivi, cosa che pare inevitabile in ottica EPBD IV (clicca qui), risulta evidente come il Bonus Ristrutturazione riconquisterà piena centralità nel modo dell’edilizia rimanendo pressoché l’unico incentivo cui far riferimento nel settore.   

Per questo motivo risulta necessario analizzare con attenzione quale sia la disciplina che caratterizza questo strumento.

Il Bonus Ristrutturazione è disciplinato dall’articolo 16-bis del D.P.R. 917/1986 (clicca qui). Esso, al comma 1, individua le tipologie di intervento che danno diritto all’incentivo tramite un elenco apposito. Per quanto riguarda l’ambito di nostro interesse, le casistiche da considerarsi sono le prime due, indicate tramite le lettere a) e b), che fanno rispettivamente riferimento agli interventi sulle parti comuni di edifici residenziali e agli interventi sulle singole unità immobiliari residenziali:

• di cui alle lett. a) b), c) e d) dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, effettuati sulle parti comuni di edificio residenziale di cui all’articolo 1117 del codice civile;
• di cui alle lettere b), c) e d) dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, effettuati sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, e sulle loro pertinenze;

Per comprendere questa indicazione è necessario seguire i rimandi di legge al DPR 380/2001 (clicca qui). Così facendo si scopre che le lettere dell’articolo 3 di tale documento indicano le seguenti casistiche:

• “interventi di manutenzione ordinaria”, gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;
• “interventi di manutenzione straordinaria”, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle desti-nazioni d’uso implicanti incremento del carico urbanistico. ……………………
• “interventi di restauro e di risanamento conservativo”, gli interventi edilizi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano anche il mutamento delle destinazioni d’uso purché con tali elementi compatibili, nonché conformi a quelle previste dallo strumento urbanistico generale e dai relativi piani attuativi. Tali interventi comprendo-no il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio;
• “interventi di ristrutturazione edilizia”, gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. ………………………

Combinando le indicazioni del DPR 917/1986 e del DPR 380/2001 emerge come il Bonus Ristrutturazione possa essere applicato solo in ambito residenziale e in funzione di interventi di:

1. manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione in relazione alle parti comuni;
2. manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione in relazione alle singole unità immobiliari.

Quindi, per accedere al Bonus Ristrutturazione, è sufficiente essere in regime di manutenzione ordinaria in caso di interventi sulle parti comuni, mentre in caso di interventi su singole unità immobiliari è necessario essere almeno in regime di manutenzione straordinaria.

A questo punto è necessario introdurre un terzo testo legislativo, ossia il Decreto Legislativo 222/2016 (clicca qui). Esso, tra le altre cose, mette in correlazione il regime giuridico (edilizia libera, CILA, SCIA, PdC, etc.) con la categoria di intervento (manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione, etc.). Nello specifico, attraverso la Tabella A, il documento illustra come agli interventi ricadenti nel capo della manutenzione ordinaria corrisponda il regime giuridico di edilizia libera, mentre a quelli ricadenti nelle categorie “di maggior impatto” corrispondano regimi giuridici quali CILA e SCIA.

In altre parole, gli interventi categorizzati come manutenzione straordinaria non necessitano di titoli abilitativi, mentre quelli che ricadono dalla casistica della manutenzione straordinaria in su devono essere corredati di relativo titolo abilitativo.  

Incrociando, quindi, le indicazioni del DPR 917/1986 e del DPR 380/2001, con quelle del D. Lgs. 222/2016, emerge come per poter accedere al Bonus Ristrutturazione in relazione a un intervento svolto presso una singola unità immobiliare residenziale si debba dimostrare di ricadere almeno nella categoria di intervento di manutenzione straordinaria e, quindi, è necessario che l’intervento sia corredato del titolo abilitativo richiesto a comprova (CILA o SCIA). D’altra parte, se l’intervento è invece riferito alle parti comuni di un edificio residenziale la categoria di intervento è quella di manutenzione ordinaria, perciò il regime giuridico è quello di edilizia libera e, quindi, non è necessario sviluppare titoli abilitativi a comprova.

Per quanto riguarda le singole unità immobiliari, tale impostazione rappresenta una differenza non da poco rispetto alla disciplina dell’Ecobonus che, nella sostanza, non richiedeva alcun titolo abilitativo a corredo della documentazione.