Aste Immobiliari: Cosa sapere sulla locazione ultranovennale #finsubito richiedi mutuo fino 100%

Non è la prima volta che i nostri lettori (e vari assistiti) ci chiedano notizie sulla locazione ultranovennale all’asta.

In effetti è possibile ritrovare, in alcune perizie estimative, un immobile all’asta “gravato” da una locazione ultranovennale.

Prima di andare avanti voglio spiegarti in termini semplici cosa stiamo dicendo.

Nella miriade di immobili che troverai all’asta (se non sai come cercarli ti consiglio l’articolo su come trovare le case messe all’asta dalle banche) ci saranno alcuni immobili “affittati” in cui vi è un inquilino.

Ora per non renderla troppo complessa, questo inquilino – che vive nella casa pignorata – potrebbe viverci in virtù di un titolo opponibile alla procedura o di un titolo inopponibile alla procedura (comodato d’uso gratuito, ordinanza di assegnazione della casa coniugale non trascritta etc).

Evito, in questa sede di parlarti approfonditamente della locazione opponibile perché ne parliamo in maniera abbondante qui.

Voglio piuttosto concentrarmi sulla locazione ultranovennale all’asta, su cosa significa e se ci sia da preoccuparsi.

Nota bene: Se vuoi sapere da quanto l’aggiudicatario incassa i canoni di affitto clicca qui.

Prima di tutto: cosa (maledettamente) è una locazione ultranovennale all’asta?

Il nome è uno di quelli che non si sente spesso.

Ma, dalla sua lettura, si comprende che stiamo parlando di una locazione che dura più di nove anni.

La locazione ultranovennale è infatti un contratto di affitto che ha una durata “importante” ed infatti prevede il primo rinnovo addirittura dopo 9 anni.

Fin qui nulla di anomalo.

La differenza, con la locazione “ordinaria”, è che le locazioni ultra novennali debbono però essere trascritte mentre quelle di una durata inferiore solo registrate presso l’agenzia delle entrate.

Ed infatti l’articolo 2643 c.c. nell’ordinare “gli atti” che debbono essere soggetti a trascrizione elenca, al punto n. 8, i contratti di locazione di beni immobili che hanno durata superiore a nove anni.

Quindi parliamo di una locazione, che dura più di nove anni, e che deve essere trascritta.

Ma che senso ha trascrivere una locazione di 9 anni (verosimilmente prorogabile di altri 9) per il debitore esecutato?

Cosa vuole ottenere il debitore?

Locazione ultranovennale pregiudica l’aggiudicazione?

Ecco il “vero” obiettivo del 90 percento di queste operazioni: spaventare l’offerente oppure rendere complessa la vita dell’aggiudicatario.

Sostanzialmente, devi sapere, che registrare un’ordinaria locazione, anteriormente al pignoramento (solo se registrata prima è opponibile e valida) è una delle tecniche maggiormente utilizzate dai debitori per difendere le proprie case.

La ragione è questa: se la locazione viene ritenuta valida, ai sensi dell’art. 2923 c.c., allora l’aggiudicatario sarà tenuta a rispettarla e dovrà incassare il solo canone.

Chiaramente comprenderete che imporre questo “vincolo” rende meno appetibile il bene all’asta.

Inoltre, elimina una serie di potenziali interessati che hanno interesse ad una liberazione immediata.

Ecco.

Compreso quanto precede, comprenderete che trascrivere una locazione ultranovennale è un mezzo, per il debitore, per scoraggiare l’offerente dal partecipare all’asta tramite un atto che, se fatto a regola d’arte, l’aggiudicatario dovrà rispettare.

Detto banalmente, se la locazione non è vile ed è trascritta anteriormente alla notifica del pignoramento, il futuro aggiudicatario dovrà attenervisi.

Locazione ultranovennale e casa all’asta: facciamo una riflessione interessante

Ora che avete capito che trattasi, nel 90 percento delle volte, di una “manovra difensiva” vediamo come “disinnescarla”.

Diciamo che, ai sensi dell’articolo 2923 c.c., i presupposti affinché la locazione sia “valida” sono questi:

A. La locazione ultranovennale deve essere trascritta anteriormente al pignoramento immobiliare (si può poi discutere se anteriormente alla notifica o alla trascrizione)

B. La locazione ultranovennale deve contemplare un canone di locazione in linea con i valori di mercato (qui, la maggior parte delle volte, casca l’asino).

Casca l’asino perché queste locazioni ultra novennali fittizie vengono fatte a “canoni ridottissimi” anche per evitare il rischio che l’inquilino complice sia tenuto effettivamente a sborsare cifre importanti.

Ora nel caso in cui la locazione sia vile il giudice può “disinnescare” il contratto dichiarandolo inopponibile.

Locazione ultranovennale e casa all’asta: una vera opportunità?

Non vorrei sembrarti un folle.

Ma devo dirti che alcune volte le case all’asta gravate da locazioni ultranovennali possono essere una grande opportunità.

In particolare, almeno in due occasioni, mi è capitato di comprare case all’asta che secondo il Giudice erano gravate da locazione opponibile ma secondo me no.

In sostanza dovete sapere che la valutazione del Giudice dell’Esecuzione (che può essere errata) non è vincolante, non fa stato sulla opponibilità del contratto.

Il Giudice, per assurdo, potrebbe anche dichiarare valida una locazione ultranovennale che, per assurdo, è stata contratta ad un prezzo ridicolo (100 euro al mese per un superattico a Roma) ed è quindi non valida!

Ecco: voi potreste comprare del piombo, che poi si rivela oro!

Se voi doveste essere i fortunati proprietari di questo super attico, io ritengo che possiate liberarlo subito, disattendendo quanto dichiarato dal Giudice sulla opponibilità del contratto e quindi non attendendo i 9,10 o 12 anni dell’affitto.

In sostanza, potreste, trovando una falla nel sistema, far diventare un immobile “problematico” una vera opportunità.

Questo è solo uno dei 10 motivi per cui ritengo che un avvocato esperto nelle aste immobiliari possa fare una ENORME differenza.

Se vuoi saperne di più, conoscerci meglio, sapere quale è la nostra mission contattaci.

Avvocato Daniele Giordano

Per una panoramica sullo stato di occupazione di una casa all’asta si legga: “Casa con contratto di affitto: cosa fare?” oppure “Casa occupata cosa fare?“. In caso di immobili occupati senza titolo si legga “Casa all’asta: liberazione immobili occupati senza titolo“.

Presta “moltissima” attenzione all’arredamento della casa all’asta ne parliamo in “Cosa può portare via il debitore dalla casa all’asta?” e “Sgombero mobili casa asta: cosa succede?“.