Tasse seconda casa : guida completa 2025 #finsubito richiedi mutuo fino 100%

L’acquisto della seconda casa rappresenta ancora oggi una soluzione di investimento importante per gli Italiani. Tale acquisto implica la corresponsione delle relative tasse sia in fase di compravendita sia nel mantenimento e nella futura rivendita della casa. Vengono inoltre a mancare, o sono fortemente ridotte, le possibilità di agevolazioni, bonus e detrazioni rispetto all’acquisto della prima casa.

La tassazione in fase di acquisto senza benefici prima casa è composta dall’imposta di registro, dall’iva se applicabile e dalle imposte ipotecarie e catastali. Restano inoltre presenti tasse annuali per il mantenimento dell’immobile e, nei casi di speculazione immobiliare, anche tasse sull’utile attivo della vendita.

Imposta di registro seconda casa

L’imposta di registro è sempre dovuta nell’acquisto della seconda casa ed è regolata dal Dpr 131/1986 (Testo Unico Imposta di Registro). Essa ha funzione remunerativa nei confronti dello Stato a fronte del servizio offerto ai cittadini per l’archiviazione degli atti pubblici a lei soggetti. Tra questi, per l’appunto, gli atti di compravendita ed i contratti preliminari (compresa la proposta di acquisto con valenza preliminare). Può essere di natura proporzionale o fissa a seconda del tipo di venditore.

Imposta di registro seconda casa venditore privato: il prezzo valore

La Legge Italiana prevede un particolare sistema per determinare la base imponibile dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale: il sistema prezzo-valore. Esso prevede che la base imponibile ai fini dell’imposta di registro corrisponda al valore catastale dell’immobile, indipendentemente dal prezzo effettivamente scambiato e menzionato nel rogito. Può essere applicato a tutti gli immobili abitativi e relative pertinenze e costituisce un importante beneficio per l’acquisto della seconda casa. Può essere richiesto nelle compravendite di immobili abitativi non soggetti ad Iva. Ne può usufruire qualunque cittadino che intervenga all’acquisto quale persone fisica al di fuori dell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali

L’imposta di registro seconda casa con applicazione del prezzo-valore, ovvero dove venditore ed acquirente sono persone fisiche, è un’imposta di tipo proporzionale pari al 9% del valore castale dell’immobile.

Tale beneficio è esteso alle pertinenze qualora esse siano dotate di propria rendita catastale, che esse siano pertinenze di immobili abitativi e che nell’atto Notarile sia menzionato il vincolo pertinenziale.

Per l’applicazione del sistema l’acquirente dovrà formulare specifica richiesta al Notaio in sede di atto pubblico di compravendita, restando però fermo l’obbligo di precisa indicazione nell’atto del reale prezzo di compravendita. L’omessa dichiarazione del prezzo reale comporta l’assunzione a base imponibile del medesimo pattuito addizionato di sanzione dal 50% al 100% della differenza tra l’imposta dovuta e quella già applicata.

I benefici del prezzo valore sono ovvi in considerazione del fatto che ad oggi i valori catastali in Italia sono mediamente molto inferiore ai valori commerciali effettivi. Inoltre, con l’applicazione del sistema viene meno il poter di accertamento dell’Agenzia delle Entrate sia ai fini della stessa imposta di registro (salvo omissioni) sia ai fini Irpef su base congetturale.

Esempio di calcolo tassa di registro seconda casa con venditore privato

Per calcolare l’imposta dovuta in applicazione del sistema prezzo-valore si dovrà rivalutare la rendita catastale del 5% e moltiplicarla per il coefficiente di Legge. La rendita castale può essere rilevata alla visura catastale (guida: come leggere la visura catastale)

Rendita catastale (1000 euro + 5%) * 120 coefficiente di Legge = 126.000 euro valore catastale su cui calcolare il 9% ovvero un’imposta pari ad euro 11.340 euro.

Imposta di registro seconda casa da impresa o costruttore

Quando non ci sono i requisiti per l’applicazione del prezzo-valore, ovvero quando il venditore è un’impresa, l’imposta di registro seconda casa resta proporzionale con aliquota pari al 9% ma base imponibile corrispondente al prezzo scambiato.

L’acquisto da impresa o costruttore, infatti, non è di base soggetta ad Iva ma all’imposta di registro salvo i casi previsti dalla Legge Italiana. Qualora si rientri nel campo di applicazione dell’Iva, l’imposta di registro perde carattere proporzionale e viene corrisposta in misura fissa pari a 200€

Esempio di calcolo imposta di registro su immobile iva esente senza applicazione prezzo-valore: Prezzo pari a 100.000€ * 9% = imposta 9000€

Iva seconda casa

L’acquisto da impresa non è di norma soggetto ad Iva (Imposta sul Valore Aggiunto) salvo i seguenti casi:

• Se la vendita da parte del costruttore o dell’impresa di ristrutturazione avviene entro i 5 anni dalla fine lavori o dalla fine dell’intervento di riqualificazione
• Qualora la cessione avvenga dopo i 5 anni ma il venditore richieda l’applicazione dell’iva
• Se la cessione ha come per oggetto alloggi sociali ed il venditore richiede l’applicazione dell’Iva

Iva sulla seconda casa ha come base imponibile il prezzo scambiato ed ha carattere proporzionale con aliquota pari al 10% del medesimo per le case non di lusso mentre per queste ultime sale al 22%. Al momento non è confermata la detrazione Iva al 50% sull’acquisto di immobili “green” per il 2025.

Esempio di calcolo Iva su casa non di lusso: (Prezzo 100.000€ * Iva10%)+ Imposta di registro fissa 200€ = 10.200€

Esempio di calcolo Iva su casa di lusso: (Prezzo 100.000€ * Iva22%)+200€ = 122.200€

Imposta ipotecaria e catastale seconda casa

Sono due imposte normate dal TU 347/1990 e dal DL 139/24 che entra in vigore al primo Gennaio 2025 ma che fortunatamente non ne varia gli importi. La prima va corrisposta per il passaggio di proprietà dell’immobile, ovvero per ipoteche, cessioni, successioni. La seconda riguarda le trascrizioni, iscrizioni, annotazioni o cancellazioni nei pubblici registri immobiliari.

Nell’acquisto, le tasse seconda casa composte da imposte ipotecaria e catastale vengono corrisposte in misura fissa pari a 50€ cadauna salvo che nelle operazioni soggette Iva dove il costo si alza a 200€ cadauna.

Tasse di registrazione degli atti negoziali

In tutti i casi di compravendita che contemplino la presenza di un atto privato o Notarile a valenza preliminare, è obbligatoria la relativa registrazione entro 30 giorni dalla stipula.

Nel caso di un contratto preliminare redatto sottoforma di scrittura privata o, allo stesso modo, dell’accettazione di una proposta di acquisto a carattere preliminare, si dovranno versare.

• Imposta di registro fissa 200€
• Imposta di bollo 16€ ogni 4 facciate o comunque ogni 100 righe

Se tale atto contiene il versamento di una somma, tale sarà soggetta ad imposta proporzionale dello 0,50% se inquadrata come caparra. L’aliquota sale al 3% se la somma in oggetto ha valenza di acconto prezzo. La quota proporzionale potrà poi essere detratta dall’imposta dell’atto definitivo.

Nel caso in cui l’atto negoziale sia redatto in forma pubblica, l’imposta di bollo sale a 155€ mentre resta detraibile la quota proporzionale con medesime aliquote.

Importante ricordare che in presenza dell’operato di un agente immobiliare egli resta responsabile in solido per la registrazione degli atti prodotti per mezzo del suo lavoro.

Tasse di mantenimento della seconda casa

La tassazione sulla seconda casa non finisce con l’acquisto. Nel corso della vita dell’immobile il proprietario dovrà sostenere le imposte che lo Stato definisce in carico al cespite.

Imu (Imposta municipale unica)

E’ sempre dovuta per la seconda casa ed è oggi regolata dalla L.147/03 (Stabilità 2014). Nasce dalla condensazione di precedenti imposte sulla proprietà immobiliare. Essa ha carattere proporzionale con base imponibile pari al valore catastale ed applicazione del coefficiente dettato dal Comune di riferimento.

Agevolazioni IMU sono concesse nel caso di cessione del fabbricato tramite contratto di comodato tra parenti di primo grado o nel caso di affitto con contratto a canone concordato. In entrambi i casi nella misura del 50%. 

Tari (Tassa Rifiuti Solidi Urbani)

E’ la tassa applicata a tutti i fabbricati e destinata alla raccolta ed allo smaltimento dei rifiuti solidi urbani. Ha carattere proporzionale calcolato in base a parametri quali metratura catastale dell’immobile e numero di occupanti. Gli importi sono dettati in modo autonomo da ogni singolo Comune ed in caso di locazione sono a carico dell’inquilino.

E’ sempre dovuta anche nel caso di immobili non occupati, salvo casi di mancanza di agibilità effettiva e/o impossibilità all’essere usati. Può essere richiesta la sospensione provando il mancato uso del cespite ovvero privandolo anche del mobilio e chiudendo tutte le utenze.

Irpef

E’ l’imposta sul reddito delle persone fisiche e solitamente il reddito degli immobili non locati non concorre alla formazione della base imponibile su cui viene calcolata.

Lo Stato Italiano con le recenti manovre sta prendendo provvedimento verso il deficit abitativo riscontrato in molte città e dovuto in parte alla grande quantità di immobili inutilizzati. Con il Decreto Legge 147/2013 si cerca di sollecitare la messa a reddito delle case inutilizzate introducendo il concorso del reddito derivato da immobili non locati, situati nello stesso Comune di residenza, anche assoggettati all’IMU alla formazione della base imponibile Irpef. In tale circostanza, nel 2025 l’Irpef è dovuta al 50% sulla rendita catastale rivalutata del 5% e aumentata di un terzo.

Se la seconda casa viene data in affitto si può scegliere tra due diversi regimi d’imposta. Nel regime ordinario concorre alla base imponibile ai fini Irpef il valore maggiore tra rendita catastale rivalutata del 5% ed il 95% del canone di locazione (escluse le spese condominiali). Se si opta per il regime di “cedolare secca”, l’imposta è viene corrisposta forfettariamente nella misura del 21% , ridotta ulteriormente al 10% nel caso di contratti a canone concordato in Comuni ad alta densità abitativa.

Vendita della seconda casa

E’ soggetta a tassazione diretta la vendita della seconda casa che occorre prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto, ovvero nel periodo che viene inteso dall’Agenzia delle Entrate come periodo speculativo.

In tale circostanza scatta l’obbligo di corresponsione della plusvalenza. Essa ha come base imponibile il valore positivo tratto dalla differenza tra il prezzo di vendita e quello dell’acquisto addizionato dei costi deducibili. Può essere corrisposta come imposta sostitutiva al 26% in sede di rogito o, a scelta, concorrere alla formazione della base imponibile ai fini Irpef e tassata quindi secondo gli scaglioni di reddito.

La vendita della seconda casa prima o dopo il quinquennio non produce credito d’imposta detraibile dal successivo acquisto.

Bonus ed agevolazioni seconda casa 2025

Rispetto all’abitazione principale, la seconda casa gode molto meno della possibilità di usufruire di bonus e detrazioni fiscali su acquisto e gestione. Questo ancora meno per quanto in ordine all’ultima manovra fiscale dello Stato.

Dal 1° Gennaio 2025 la possibilità di detrazione fiscale per la ristrutturazione edilizia della seconda casa ritorna al 36% contro il 50% del 2024. Non è una vera e propria tassa, ma un aggravio di costi per i proprietari che necessitano di ristrutturare casa.

Viene inserito l’obbligo di aggiornamento della rendita catastale a tutti i proprietari che hanno usufruito di interventi di riqualificazione ex Superbonus. Ciò ovviamente con la relativa ripercussione, ovvero l’aumento di tutte le imposte con base imponibile dipendente dal valore catastale.

Riepilogo tasse seconda casa

La seconda casa resta per gli Italiani motivo di investimento del capitale economico a loro disposizione, sia quale immobilizzazione sia quale strumento per la produzione di reddito. Tutta l’emivita della seconda casa vive momenti d’imposta fiscale. L’acquisto vede imposta di registro, iva se dovuta e le imposte ipotecarie e catastali come carico complessivo. La gestione nel tempo è gravata dal IMU, TARI e IRPEF a seconda dei casi applicativi visti nel testo. Infine, la vendita che avviene prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto viene intesa come speculativa e quindi soggetta a plusvalenza.