Proposta di acquisto casa legata alla concessione del mutuo #finsubito prestito immediato

Il compromesso per l’acquisto di una casa può essere vincolato all’ottenimento di un mutuo. In caso di rifiuto del finanziamento, l’acquirente può recedere dal contratto senza perdere la caparra. Il venditore può richiedere la prova del rifiuto.

L’acquisto di una casa è spesso legato alla necessità di ottenere un prestito dalla banca. Per tutelare l’acquirente in caso di mancata concessione del finanziamento, è possibile inserire nella proposta di acquisto o nello stesso contratto preliminare (il cosiddetto “compromesso”) una condizione sospensiva che vincola la validità del contratto all’ottenimento del finanziamento. Questo articolo analizzerà nel dettaglio come funziona la proposta di acquisto di una casa legata alla concessione del mutuo, le conseguenze del rifiuto del prestito e i diritti del venditore di visionare il documento di rigetto della pratica emesso dalla banca.

Impegno ad acquistare sotto condizione del mutuo

L’impegno ad acquistare un immobile subordinato alla concessione di un mutuo è una pratica comune nel mercato immobiliare. Si tratta di un contratto preliminare di compravendita in cui l’efficacia è condizionata all’ottenimento del finanziamento da parte dell’acquirente. Questa clausola è nota come condizione sospensiva: in altri termini, si subordina l’efficacia del contratto al verificarsi di presupposto ancora incerto, ossia la concessione del prestito da parte dell’Istituto di credito.

Funzionamento del compromesso con condizione sospensiva

Ai sensi dell’art. 1353 cod. civ., le parti possono subordinare l’efficacia del contratto a un evento futuro e incerto. Nel caso in esame, l’evento è la concessione del mutuo da parte della banca. Fino al verificarsi della condizione, il contratto rimane in uno stato di pendenza e non produce effetti vincolanti tra le parti.

La giurisprudenza qualifica questa condizione come “mista”, poiché il suo avveramento dipende sia dalla volontà del promissario acquirente (che deve attivarsi per ottenere il mutuo) sia dalla decisione dell’istituto di credito [1].

Obblighi delle parti

Durante la pendenza della condizione, le parti sono tenute a comportarsi secondo buona fede, ai sensi dell’art. 1358 cod. civ. Ciò significa che l’acquirente deve attivarsi diligentemente per ottenere il mutuo, mentre il venditore deve astenersi da comportamenti che possano ostacolare l’avveramento della condizione.

Conseguenze in caso di rifiuto del mutuo

Se la banca rifiuta la concessione del mutuo, la condizione sospensiva non si avvera e il contratto preliminare non produce effetti. Le parti sono liberate dalle rispettive obbligazioni senza conseguenze ulteriori [2].

Tuttavia, è necessario che il diniego del prestito non dipenda da comportamenti colpevoli del mutuatario come, ad esempio, il fatto di non aver presentato i documenti richiesti dalla banca o l’aver celato circostanze essenziali per la conclusione del contratto.

Restituzione delle somme versate

In caso di mancato avveramento della condizione sospensiva (la concessione del mutuo) l’acquirente ha diritto alla restituzione di eventuali somme versate a titolo di caparra o acconto [3]. Infatti, essendo il contratto inefficace, le prestazioni eseguite devono essere restituite. Il venditore pertanto non può chiedere né penalità, né risarcimenti.

Come funziona la proposta di acquisto con condizione sospensiva legata al mutuo?

La condizione sospensiva può essere inserita sia nel compromesso (il contratto preliminare), sia nella precedente proposta di acquisto depositata presso l’agenzia immobiliare.

In particolare, nella scrittura privata deve essere inserita una clausola specifica che subordina l’acquisto all’ottenimento di un mutuo alle condizioni richieste dall’acquirente. La clausola deve indicare:

• l’importo del mutuo richiesto;
• la durata del mutuo;
• il tasso di interesse massimo che l’acquirente è intenzionato ad accettare;
• il termine entro cui la banca deve deliberare sulla richiesta di mutuo.

Se la banca rifiuta di concedere il mutuo o lo concede a condizioni diverse da quelle indicate nella proposta di acquisto, la condizione sospensiva non si verifica e il contratto non produce più effetti.

I diritti del venditore

Anche se la legge non lo prevede espressamente, il venditore ha diritto a chiedere copia della documentazione con cui la banca ha deliberato il rigetto del mutuo.

In virtù del principio di buona fede, l’acquirente è tenuto a fornire al venditore le informazioni necessarie per dimostrare il mancato ottenimento del prestito. Questo obbligo rientra nel dovere di lealtà e correttezza che caratterizza la fase delle trattative precontrattuali.

Il venditore, del resto, ha diritto di difendere i propri diritti da un eventuale comportamento fraudolento dell’acquirente (che potrebbe utilizzare la scusa della mancata concessione del mutuo solo per sottrarsi all’adempimento del compromesso). Egli, del resto, non potrebbe ottenere tale documentazione direttamente dalla banca (la quale, per ragioni di privacy, non può comunicare a terzi fatti attinenti ai propri clienti).

Anche la giurisprudenza è d’accordo con tale interpretazione. Si prenda, ad esempio, la sentenza n. 513/2022 della Corte di Appello di Genova secondo cui il venditore può legittimamente richiedere all’acquirente la prova documentale del rifiuto del mutuo da parte della banca. Ciò è funzionale a verificare l’effettivo mancato avveramento della condizione sospensiva e a evitare comportamenti opportunistici da parte dell’acquirente.

Conseguenze del rifiuto di fornire la prova

Se l’acquirente si rifiuta ingiustificatamente di fornire la documentazione richiesta, potrebbe essere considerato inadempiente agli obblighi di buona fede, con possibili conseguenze sul piano contrattuale. Il venditore potrebbe anche intentargli una causa per ottenere l’esecuzione forzata dell’obbligo di contrarre, onerandolo così della prova in giudizio.

Esclusione di responsabilità

La mancata concessione del mutuo non comporta responsabilità per l’acquirente, a meno che – come detto sopra – non vi sia stato un comportamento contrario a buona fede o un inadempimento degli obblighi assunti [4].