Vendita della prima casa prima di 5 anni con acquisto usufrutto #finsubito prestito immediato

Come non decadere dall’agevolazione fiscale del cosiddetto “bonus prima casa” se si vende l’immobile prima di cinque anni.

Vendere un immobile acquistato con il “bonus prima casa” prima che siano trascorsi 5 anni può far perdere i benefici fiscali. Ma c’è un modo per evitarlo: comprare un’altra abitazione entro un anno dalla vendita. Attenzione però: l’Agenzia delle Entrate, con la risposta a interpello 192/2024, ha chiarito che l’acquisto deve riguardare non solo l’usufrutto della nuova casa ma anche la piena proprietà. Cerchiamo di fare il punto della situazione e di comprendere appieno cosa prevede la legge in merito alla vendita della prima casa prima di 5 anni con acquisto di usufrutto. Procediamo per gradi, esaminando prima le condizioni per mantenere tale agevolazione fiscale e successivamente le opzioni possibili in caso di vendita anticipata.

Bonus prima casa: in cosa consiste?

Il “bonus prima casa“ prevede una serie di agevolazioni fiscali per chi acquista un immobile da adibire ad abitazione principale. In pratica, si pagano meno tasse al momento dell’acquisto.

Ecco le imposte scontate:

• se si acquista da un privato, l’imposta di registro è del 2% invece del 9% del valore catastale;
• se invece si compra da un’impresa con vendita soggetta a IVA, l’aliquota è del 4% invece del 10%;
• imposta ipotecaria e catastale sono fisse a 50 euro (anziché rispettivamente al 2% e all’1%).

Se compri una casa da un privato per 200.000 euro, con il bonus prima casa paghi 4.000 euro di imposta di registro invece di 18.000 euro.

Bonus prima casa: requisiti

Il “bonus prima casa“ è valido per tutti, a prescindere dall’età. Bisogna tuttavia rispettare i seguenti requisiti:

• si deve trattare dell’acquisto di un’abitazione a uso residenziale;
• la casa deve rientrare nelle seguenti categorie catastali: abitazioni di tipo civile (cat. A/2); abitazioni di tipo economico (cat. A/3); abitazioni di tipo popolare (cat. A/4); abitazioni di tipo ultrapopolare (cat. A/5); abitazioni di tipo rurale (cat. A/6); abitazioni in villini (cat. A/7); abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi (cat. A/11). Non deve quindi essere un’abitazione di lusso (A/1, A/8 o A/9);
• l’immobile deve essere ubicato nel territorio del Comune ove l’acquirente ha o stabilisce entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui svolge la propria attività. Oppure se l’acquirente si è trasferito all’estero per ragioni di lavoro e ha risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno cinque anni, nel Comune di nascita o in quello in cui aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel Comune ove è ubicato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto;
• nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare. Pertanto, l’eventuale proprietà andrà ceduta prima del rogito;
• nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le stesse agevolazioni. In caso contrario, il contribuente ha 1 anno di tempo dal nuovo rogito per cedere tale proprietà.

In mancanza di tali condizioni, il contribuente decade dall’agevolazione provvisoriamente fruita. Con la conseguenza che l’Agenzia delle Entrate, entro 3 anni, può recuperare le imposte risparmiate al momento del rogito con la maggiorazione della sanzione pari al 30%.

Divieto di vedere la prima casa

La legge prevede il divieto di vendere la “prima casa” prima di 5 anni dal rogito. Diversamente, si perdono le agevolazioni fiscali (imposta di registro, imposta ipotecaria e imposta catastale ridotte) e si devono pagare le imposte in misura piena, più una soprattassa del 30%.

Per evitare la decadenza, è necessario acquistare un’altra casa entro un anno dalla vendita della precedente. Questo nuovo immobile deve essere adibito ad abitazione principale: deve cioè possedere tutti i requisiti appena visti per la prima casa.

Si può acquistare l’usufrutto dopo aver venduto la prima casa?

Ipotizziamo ora che il contribuente, dopo aver venduto la prima casa prima del quinquennio dal rogito, acquisti entro l’anno successivo non già un’altra proprietà, ma solo il diritto di usufrutto. L’usufrutto potrebbe gravare sulla stessa abitazione di cui abbia ceduto la nuda proprietà oppure su un altro immobile. Un comportamento del genere garantirebbe il mantenimento delle agevolazioni fiscali?

In passato, la normativa non chiariva quale tipo di diritto sulla casa fosse necessario acquistare per evitare la decadenza. Con la risposta a interpello 192/2024, l’Agenzia delle Entrate ha specificato che il nuovo acquisto deve consistere nella piena proprietà e non in diritti parziali o reali di godimento come l’usufrutto o il diritto di abitazione. Dunque, nel caso di specie, il contribuente decade dalle agevolazioni fiscali.

Perché questa precisazione?

La legge prevede le agevolazioni “prima casa” per l’acquisto della proprietà, della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione. Tuttavia, per evitare la decadenza in caso di vendita prima dei 5 anni, è richiesto l’acquisto di un “immobile da adibire ad abitazione principale. L’Agenzia delle Entrate ha interpretato questa espressione come riferita alla piena proprietà, escludendo gli altri diritti reali.

Cosa significa in pratica? Se si vende la “prima casa” prima dei 5 anni e si acquista solo l’usufrutto di un altro immobile entro un anno, si perdono comunque le agevolazioni e si devono pagare le imposte in misura piena, più la soprattassa.

E se si acquista la nuda proprietà?

Anche l’acquisto della nuda proprietà non è sufficiente per evitare la decadenza.

La Cassazione ha chiarito che, per mantenere le agevolazioni, è necessario acquistare la piena proprietà della casa.

Cosa dice la giurisprudenza?

Tale conclusione, peraltro, è in linea con quanto affermato dalla Corte Costituzionale con l’ordinanza 9 febbraio 2009, n. 46, secondo la quale «con il denunciato ultimo periodo del comma 4 della nota II­bis dell’art. 1 della parte I della tariffa allegata al d.P.R. 131/1986, il legislatore ha inteso disciplinare una fattispecie del tutto diversa da quella dell’accesso alle agevolazioni, stabilendo non una reiterazione delle agevolazioni medesime, ma un’eccezione alla regola della decadenza dai tali benefici prevista dal primo periodo dello stesso comma; eccezione che opera esclusivamente nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione, proceda all’acquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale».

L’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate è condivisa anche dalla Cassazione con ord. n. 11221/2020, n. 13346/2016, n. 17148/2018.

La Corte ha precisato che:

«A differenza della fattispecie relativa all’accesso al beneficio la norma non estende espressamente il suo ambito di applicazione anche agli acquisti di diritti reali di godimento sul bene, limitandosi a richiedere l’acquisto di un immobile da destinarsi ad abitazione principale» (cfr. anche Cassazione, sent. 3 novembre 2023, n. 30527, ove si afferma che «questa Corte ha evidenziato come la disciplina dettata per il riacquisto dell’immobile trovi la propria ratio nel fine di favorire l’acquisto della casa di proprietà […]» (Cassazione, sent. 29 ottobre 2021, n. 30882).

Cosa si intende per acquisto di una nuova casa?

In base alla risposta a interpello dell’Agenzia delle Entrate n. 192/2024, quindi, per “acquisto” deve intendersi l’acquisizione del diritto di proprietà dell’abitazione; pertanto, l’acquisto del diritto reale di godimento (di abitazione/usufrutto) non integra la fattispecie giuridica prevista dal citato comma 4 di «acquisto di altro immobile» e non rappresenta un titolo idoneo a evitare la decadenza dall’agevolazione fruita.

In conclusione

Se si vende la “prima casa” prima dei 5 anni, per evitare di perdere le agevolazioni fiscali è necessario acquistare entro un anno un altro immobile, ma attenzione: è fondamentale acquistarne la piena proprietà, non solo l’usufrutto o altri diritti reali di godimento.