“Villa del Senatore? Un esempio di come sta cambiando il mercato” — idealista/news #finsubito richiedi mutuo fino 100%

La Villa del Senatore o Villa di Monte Folone, conosciuta in origine come Villa Bergamini, è appartenuta al giornalista e senatore Alberto Bergamini, inventore della “Terza pagina” nel periodo in cui ha diretto il Giornale d’Italia. Negli Anni ’40, la residenza, che si trova in località Santa Cristina, frazione del comune di Gubbio, in Umbria, è stata un luogo di incontro per intellettuali e politici dell’epoca. Successivamente, questa storica dimora è stata abitata da una delle attrici del film di Federico Fellini “La dolce vita”, è poi appartenuta alla famiglia Monacelli e quindi a un imprenditore tessile belga, che ha effettuato un’importante ristrutturazione e riqualificazione della proprietà. 

Adesso il prestigioso immobile ha un nuovo proprietario. idealista/news ne ha parlato con Michele Spaziani della Coldwell Banker di Perugia, che si è occupato dell’operazione e che ha spiegato anche come sta cambiando il mercato immobiliare della zona, sempre più interessante per la clientela straniera attratta da privacy e tranquillità, affermando: “Per l’Umbria, percepita ancora come autentica, si sta registrando un crescente interesse. Dopo il Covid la domanda ha iniziato a crescere sempre di più e il budget ha cominciato ad aumentare esponenzialmente. La Regione sta uscendo dall’ombra della Toscana”.

Da chi è stata acquistata la villa?

“La villa è stata acquistata da un imprenditore dell’est Europa”.

In che modo siete venuti in contatto con il cliente?

“L’imprenditore faceva parte del nostro database riservato ai clienti, di conseguenza ha ricevuto in maniera riservata la proposta relativa all’immobile in questione”.

Che tipo di operazione è stata condotta?

“L’operazione è stata complessa. Era partita con un primo cliente, noi siamo intervenuti con l’ultimo, quello con il quale è stata conclusa l’operazione. 

Nel complesso, la trattativa di vendita è durata un anno, ma con l’acquirente finale si è conclusa nel giro di tre/quattro mesi”. 

Perché l’operazione è stata complessa?

“Perché ha presentato 

due tipi di complessità: 

una legata all’aspetto economico-finanziario e una – quella che ha rappresentato la vera sfida – legata alla tipologia dell’immobile. 

Si tratta, infatti, di un immobile anomalo per la Regione Umbria. Di solito, chi vuole acquistare una proprietà in questo territorio ed è disposto a pagare cifre così elevate sogna magari un castello o una casa padronale, non una villa del genere, che è più da Porto Cervo o Forte dei Marmi”.

Quindi, come si è proceduto?

“L’immobile è stato messo sul mercato nel 2017 a 16 milioni di euro, che era la cifra spesa dal proprietario per la ristrutturazione. Nello specifico, erano stati spesi 14 milioni di euro per la ristrutturazione e 2 milioni per gli arredi interni. 

Si è dovuto però fare i conti con la realtà e constatare che ad oggi è difficile trovare clienti che investono 14/15/16 milioni di euro su una proprietà in Umbria. 

Nel tempo, dunque, il proprietario ha preso consapevolezza del fatto che la cifra investita sull’immobile purtroppo non sarebbe stata recuperabile e dopo il Covid il prezzo iniziale è stato più volte ribassato. Quando noi abbiamo preso in carico la vendita della proprietà, nel 2022, il prezzo era arrivato a 7.500.000 di euro. E proprio in merito al prezzo, c’è un aspetto importante da considerare”.

Quale aspetto?

“In un primo momento, siamo usciti in trattativa riservata. Ma, lavorando sul mercato internazionale, sappiamo benissimo quanto è importante l’esposizione del prezzo su una proprietà. Per noi tra l’altro si trattava di un prezzo vantaggioso, perché 7 milioni e mezzo per una proprietà come questa, per la quale nel 2017 sono stati spesi per la ristrutturazione 16 milioni di euro, significa fare un affare. 

Abbiamo insistito quindi nel voler pubblicare il prezzo, sia perché era particolarmente vantaggioso, sia perché 

sul mercato estero la trattativa riservata non funziona, manca di trasparenza. 

Tanto che non arrivavano richieste. Quando siamo usciti con il prezzo abbiamo assistito a uno switch a un cambiamento pazzesco”.

Le richieste provenivano prevalentemente dall’estero?

“Sì. Ci sono state tante richieste da parte di americani e un paio di manifestazioni di interesse da parte di clienti francesi”.

A quanto è stata venduta la proprietà?

“A circa 6 milioni di euro”.

Quali sono le caratteristiche di questa villa?

“Innanzitutto, la villa si trova in località Santa Cristina a Gubbio. Si tratta di una zona abbastanza ambita. Lì anche il drammaturgo e attore, nonché Premio Nobel per la Letteratura, Dario Fo, e l’architetto Gae Aulenti hanno avuto una proprietà. 

L’immobile, poi, è in posizione collinare estremamente dominante. 

La proprietà è circondata da 12 ettari di terreno e ha una vista panoramica incredibile, permette di avere una visuale che va da Perugia a Gubbio. 

La villa è inoltre curata in ogni minimo dettaglio ed è estremamente all’avanguardia, ci sono riscaldamenti a pavimento, una caldaia di ultima generazione della Tesla. Dispone poi di una piscina a sfioro riscaldata, che può essere chiusa durante l’inverno e quindi sfruttata tutto l’anno. Ad appena venti minuti di auto, inoltre, si può raggiungere l’aeroporto di Perugia, che oggi è molto ben collegato”. 

Che tipo di attenzione c’è per le dimore di pregio in Umbria?

“Per noi il Covid è stato uno spartiacque, indubbiamente in senso positivo. Fino a prima della pandemia, le richieste come queste erano pochissime. Chi cercava una casa in Umbria andava alla ricerca di una seconda casa, ma con budget molto più ridotti. Già 500mila euro cominciavano ad essere cifre importanti. 

Dopo il Covid la domanda ha iniziato a crescere sempre di più e il budget ha cominciato ad aumentare esponenzialmente. 

È un qualcosa a cui assistiamo anno dopo anno”. 

La domanda da dove arriva?

“Nel mercato che seguiamo noi, quindi relativo a compravendite di casali e dimore di pregio, 

il 95 cento delle operazioni vedono come protagonisti clienti stranieri. 

Nello specifico, oggi i clienti americani incidono per circa un 46 per cento delle compravendite in Umbria. Indubbiamente, le proprietà più importanti, quelle che vanno dai 2 ai 4 milioni di euro, vengono acquistate da loro. 

Da segnalare che, come conseguenza di quello che sta succedendo, nell’ultimo anno si sta assistendo a un fortissimo interesse da parte degli israeliani, anche se con budget molto più contenuti che vanno dai 100mila ai 500mila euro”.

Quali sono le esigenze principali degli stranieri che cercano casa in Italia?

“Per questa tipologia di clienti 

sono innanzitutto essenziali la tranquillità e la privacy. 

Ed è interessante una cosa che ci stanno dicendo i clienti stessi, ossia che preferiscono l’Umbria alla Toscana, perché l’Umbria è rimasta ancora autentica, mentre la Toscana sta diventando un po’ troppo turistica. 

Si può affermare che per l’Umbria si sta registrando un crescente interesse. La Regione sta uscendo dall’ombra della Toscana. E l’amministrazione sta lavorando in questo senso. Si sta investendo per accogliere la crescente domanda straniera e questo è un fatto positivo”.