Con la
risoluzione del 20 dicembre 2024, n. 66/E, arrivano
importanti chiarimenti dall’Agenzia delle Entrate
sull’applicazione delle agevolazioni prima casa nel caso di
successione oltre il termine ordinario di 12 mesi.
Agevolazioni prima casa e successione: la risoluzione del
Fisco
La risposta del Fisco arriva a seguito della richiesta di
consulenza giuridica sulla dichiarazione di
successione presentata oltre il termine di dodici mesi di cui
all’articolo 31, comma 1, del TUS in relazione alla richiesta
dell’agevolazione “prima casa”, che per l’Agenzia delle Entrate è
stata l’occasione per chiarire e uniformare i pareri resi dagli
uffici territoriali sull’argomento.
In particolare, il documento specifica che è possibile accedere
al regime agevolato anche in caso di dichiarazioni di successione
tardive e quindi oltre il termine di 12 mesi, come previsto
dall’art. 31 del Testo Unico sulle Successioni (TUS).
Tale termine, non è infatti previsto a pena di
decadenza, consentendo la presentazione tardiva: ai sensi
dell’art. 33, comma 1 del TUS, “L’ufficio del registro liquida
l’imposta in base alla dichiarazione della successione, anche se
presentata dopo la scadenza del relativo termine ma prima che sia
stato notificato l’accertamento d’ufficio”.
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Agevolazione prima casa: le regole fondamentali
Disciplinata dalla Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa Parte
Prima del d.P.R. n. 131/1986, la c.d. “’agevolazione prima casa”
consente di beneficiare di imposte ipotecarie e catastali
ridotte, purché il beneficiario soddisfi i requisiti
previsti (ad esempio, l’immobile non deve essere di lusso e deve
ricadere in categorie catastali idonee come A2 o A3) e presenti le
relative dichiarazioni nella dichiarazione di successione o
nell’atto di donazione.
In caso di successione, l’articolo 69 della legge n. 342/2000
specifica infatti che:
“Le imposte ipotecaria e catastale sono applicate nella
misura fissa per i trasferimenti della proprietà di case di
abitazione non di lusso e per la costituzione o il trasferimento di
diritti immobiliari relativi alle stesse, derivanti da successioni
o donazioni, quando, in capo al beneficiario ovvero, in caso di
pluralità di beneficiari, in capo ad almeno uno di essi, sussistano
i requisiti e le condizioni previste in materia di acquisto della
prima abitazione dall’articolo 1, comma 1, quinto periodo, della
tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni
concernenti l’imposta di registro, approvato con decreto del
Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131”
Al riguardo, la circolare 7 maggio 2001, n. 44 chiarisce che
«la volontà di fruire delle agevolazioni deve essere affermata
dal richiedente con una dichiarazione sostitutiva, resa ai sensi
degli articoli 46 e 47 […] del DPR 28 dicembre 2000, n. 445, da
allegare alla dichiarazione di successione» e nella quale deve
essere evidenziata la sussistenza, al momento del
trasferimento dell’immobile, dei requisiti e delle condizioni
previste per l’acquisto della prima abitazione dalla Nota II-bis
all’articolo 1, della Tariffa, Parte I, allegata al d.P.R. n.131
del 1986.
Ok alla dichiarazione tardiva con atto integrativo
Nel caso in cui non siano state rese dal contribuente le
dichiarazioni relative ai requisiti e alle condizioni per fruire
dell’agevolazione “prima casa”, nella dichiarazione di successione,
la risoluzione 2 ottobre 2006, n. 110/E chiarisce che «la
possibilità di integrare successivamente l’atto, possa estendersi
anche ai trasferimenti di immobili derivanti da successione o
donazione […]. La circostanza che l’atto o la dichiarazione
originari non contengano le dichiarazioni dell’acquirente
necessarie per fruire del regime di favore può essere superata
qualora le stesse vengano rese in un atto integrativo, dal medesimo
formato».
Pertanto, al pari delle ipotesi di omissione
delle suddette dichiarazioni nell’atto di compravendita è
possibile, con un atto integrativo, nella medesima forma dell’atto
precedente, rendere successivamente le dichiarazioni omesse, anche
per i trasferimenti derivanti da successione e donazione.
Inoltre dal combinato disposto degli artt. 31, comma 1 e 33,
comma 1, del TUS, si ricava che, nelle ipotesi in cui la
dichiarazione di successione sia presentata oltre il termine
ordinario di dodici mesi, ma prima della notifica dell’avviso di
accertamento d’ufficio e, comunque, entro il termine di decadenza
dell’azione di accertamento dell’omessa dichiarazione (ex articolo
27, comma 4, TUS citato), la dichiarazione è liquidata
dall’ufficio, che provvede ad effettuare il controllo delle imposte
autoliquidate e ad irrogare le sanzioni per l’omessa o tardiva
presentazione della dichiarazione (ex articolo 50 del TUS).
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Conclude quindi il Fisco che in caso di dichiarazione di
successione omessa, l’agevolazione “prima casa” possa essere
richiesta entro il termine di decadenza dall’azione di accertamento
dell’omessa dichiarazione e, dunque, entro cinque anni dal termine
ordinario di presentazione della dichiarazione omessa, ai sensi del
citato articolo 27, comma 4 del TUS.
Resta ferma la verifica dei presupposti soggettivi e oggettivi
necessari per fruire dell’agevolazione , che devono sussistere al
momento del trasferimento dell’immobile, che per gli acquisti
mortis causa coincide con la data di apertura della
successione.
Rettifiche delle dichiarazioni di successione
Riguardo alla emendabilità della dichiarazione di
successione, la risoluzione 13 gennaio 2012, n. 8/E
chiarisce che «deve ritenersi che i contribuenti possano
procedere alla rettifica di errori contenuti nella dichiarazione di
successione anche non meramente materiali o di calcolo, e gli
uffici dell’Agenzia sono tenuti a valutare tali rettifiche, a
condizione che tali modifiche vengano dichiarate prima della
notificazione dell’avviso di rettifica e liquidazione della
maggiore imposta ovvero prima del decorso del termine ultimo
previsto dall’articolo 27, comma 3, del TUS, per la notifica del
medesimo (due anni dal pagamento dell’imposta
principale)».
Ai sensi del citato articolo 27, la rettifica deve essere
notificata, mediante avviso, entro il termine di decadenza di due
anni dal pagamento dell’imposta principale. Consegue quindi che
l’agevolazione “prima casa”, richiesta con dichiarazione
integrativa o sostitutiva, trova un limite temporale nella notifica
dell’avviso di rettifica e liquidazione della maggiore imposta, ex
articolo 27, comma 3, del TUS.
Requisiti agevolazioni prima casa: la residenza
Infine, specifica il Fisco, un aspetto cruciale riguarda il
trasferimento della residenza: la
risoluzione ricorda che per usufruire dell’agevolazione, il
contribuente deve dichiarare l’intenzione di trasferire la
residenza nel comune dove si trova l’immobile entro 18 mesi
dall’acquisto.
Questo requisito deve essere rispettato a pena di decadenza,
salvo i casi in cui la residenza non sia trasferibile per cause
indipendenti dalla volontà dell’erede.
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