La vendita di cosa altrui e la garanzia dall’evizione

La vendita di cosa altrui rappresenta una fattispecie giuridica particolarmente rilevante nell’ambito del diritto civile, connessa alla garanzia per evizione a tutela dell’acquirente. Tale situazione si verifica quando il venditore trasferisce un bene che non è di sua proprietà, generando potenziali conflitti tra le parti coinvolte e terzi titolari di diritti.

Il concetto di vendita di cosa altrui

La vendita è un contratto consensuale ad efficacia reale, che ha come scopo il trasferimento della proprietà di un bene dall’alienante all’acquirente. Tuttavia, nel caso della vendita di cosa altrui, il venditore si impegna a procurare all’acquirente il diritto di proprietà su un bene che attualmente appartiene a un terzo.

Secondo la giurisprudenza, questo tipo di vendita è valida, a patto che l’obbligazione principale del venditore, cioè il trasferimento della proprietà, venga adempiuta entro i termini stabiliti. In caso contrario, si configura una responsabilità contrattuale per inadempimento.

La garanzia per evizione: natura e funzione

La garanzia per evizione è un rimedio previsto dall’articolo 1476, n. 3, del Codice Civile e rappresenta una tutela essenziale per il compratore. Si verifica quando l’acquirente perde, totalmente o parzialmente, il diritto di proprietà a causa dell’intervento di un terzo che dimostra di avere un diritto preesistente sul bene venduto.

La giurisprudenza (Cass. Civ. n. 20165/2005) ha chiarito che l’evizione si configura non solo nel caso di perdita effettiva del possesso, ma anche quando l’acquirente non riesce ad acquistare il diritto di proprietà a causa della presenza di un diritto preesistente in capo al terzo.

Le forme di evizione

Il Codice Civile disciplina due tipi di evizione:

1. Evizione totale (art. 1483 c.c.): si verifica quando il compratore perde l’intero diritto di proprietà sul bene acquistato.
   • In questo caso, il compratore ha diritto alla risoluzione del contratto, alla restituzione del prezzo, al rimborso delle spese sostenute e al risarcimento del danno, se vi è colpa del venditore.
   • Il risarcimento include anche il valore economico dei frutti restituiti al terzo evincente.
2. Evizione parziale (art. 1484 c.c.): si ha quando l’acquirente perde solo una parte del diritto di proprietà.
   • In questo caso, il compratore può scegliere tra la risoluzione del contratto o la riduzione proporzionale del prezzo.
   • Saranno inoltre rimborsate le spese sostenute per la parte evitta e i valori restituiti al terzo.

Prescrizione dell’azione per evizione

L’azione di evizione è soggetta al termine ordinario di prescrizione decennale ai sensi dell’articolo 2946 c.c.. Tale termine decorre non dalla conclusione del contratto, ma dal momento in cui il diritto del terzo viene accertato in modo definitivo con sentenza passata in giudicato (Cass. n. 9642/2001).

L’onere della prova

Per far valere la garanzia per evizione, il compratore deve dimostrare:

1. L’esistenza del diritto preesistente del terzo;
2. L’impossibilità di acquistare o mantenere il diritto di proprietà;
3. Il nesso causale tra il diritto vantato dal terzo e la perdita del diritto stesso.

Al contrario, il venditore può difendersi dimostrando l’inesistenza del diritto del terzo o l’assenza di colpa nel verificarsi dell’evizione.

Responsabilità e tutele

La vendita di cosa altrui rappresenta una situazione delicata che richiede un’attenta valutazione giuridica. La garanzia per evizione tutela l’acquirente dalle conseguenze di un acquisto viziato, offrendo rimedi concreti in caso di perdita totale o parziale del diritto di proprietà.

Il venditore è chiamato a rispondere non solo per l’inadempimento contrattuale, ma anche per i danni eventualmente subiti dall’acquirente. In un contesto così complesso, è fondamentale per le parti coinvolte tutelarsi adeguatamente attraverso una verifica preliminare del titolo di proprietà e una gestione chiara delle responsabilità contrattuali.

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