Agevolazioni Prima Casa: due anni per vendere e riacquistare senza perderle

Agevolazioni prima casa: lo sconto sulle tasse

L’agevolazione prima casa, lo ricordiamo, è riconosciuta esclusivamente sulle case non di lusso, escluse quindi le categorie catastali A/1, A/8, e A/9.

L’agevolazione consiste nella riduzione al 2%, dal 9% ordinario, dell’imposta di registro per chi acquista da un privato. Se si compra da un’impresa, invece, l’IVA è ridotta al 4%, rispetto al 10% che si paga sugli altri immobili.

Le stesse agevolazioni sono previste per le pertinenze della prima casa, una per ciascuna categoria catastale C2 (cantine e soffitte), C/6 (box), (C/7) posti auto scoperti. Comprando dal costruttore si ha diritto a pagare l’IVA ridotta anche sugli acconti, rilasciando le relative dichiarazioni sul possesso dei requisiti per ottenere le agevolazioni.

I requisiti da dichiarare al notaio

Per poter ottenere lo sconto sulle tasse, requisito necessario è quello di non possedere altre case nello stesso Comune in via esclusiva, o in comunione con il coniuge, oppure altri immobili già acquistati con le stesse agevolazioni.

Agevolazione ammessa, invece, anche se si è proprietari nel Comune nel quale si trova la casa da acquistare di un appartamento ereditato in comproprietà con altri soggetti, oppure se si possiede una casa in nuda proprietà. Non è di ostacolo alle agevolazioni neanche il possesso di un’altra casa in piena proprietà ma avuta in eredità o in donazione in un altro Comune.

Il possesso dei requisiti va dichiarato al momento del rogito e il notaio lo deve indicare nell’atto.

Più tempo per rivendere

Se invece non si hanno questi requisiti in quanto si possiede già una casa acquistata con le agevolazioni, è possibile avere lo sconto sulle tasse anche per il nuovo acquisto solo se si vende l’appartamento che già si possiede.

Anche in questo caso occorre fare una specifica dichiarazione al notaio, vale a dire l’impegno a vendere il vecchio appartamento. Vendita che fino al 31 dicembre 2024 doveva essere fatta entro dodici mesi, e per la quale invece ora, per il 2025, il termine raddoppia. Il comma 116 dell’articolo 1 della Legge di Bilancio 2025, infatti, ha portato da uno a due anni la scadenza ultima per effettuare la vendita.

Credito d’imposta se ci si trasferisce nell’immobile

Quando si vende la prima casa per comprare un altro appartamento non ci sono imposte sulla plusvalenza se si vende ad un prezzo più alto, anche se si vende prima di cinque anni dall’acquisto, a patto che l’immobile sia stato utilizzato come prima casa per il periodo più lungo trascorso tra l’acquisto e la vendita.

Inoltre, se il nuovo immobile è destinato effettivamente a prima casa, ossia se ci si andrà ad abitare, si avrà diritto anche ad un credito d’imposta pari alle tasse pagate al momento del primo atto di acquisto, credito che si potrà utilizzare per scontare le tasse al nuovo rogito oppure per pagare l’IRPFEF anche in più anni, sempre a fronte della dichiarazione al rogito dell’impegno a trasferirsi nella nuova prima casa.

Anche al secondo acquisto, poi, si ha diritto anche alla detrazione sulla commissione pagata all’agenzia, su un importo massimo di spesa ammesso all’agevolazione pari a 1.000 euro.

Più privacy al rogito

La legge impone infatti di indicare al notaio se l’acquisto è stato fatto direttamente tra le parti o se ci si è rivolti a un agente o a un’agenzia immobiliare, ai fini della detrazione e del controllo da parte dell’Agenzia delle Entrate. Il notaio deve infatti annotare sull’atto i dati identificativi della persona fisica e/o i dati dell’agenzia, e il numero di iscrizione al ruolo degli agenti di affari in mediazione e della Camera di commercio.

Fino a ieri era necessario indicare anche l’importo pagato – il che in alcuni casi poteva essere fonte di imbarazzo, considerando che non sempre la commissione viene fatta pagare sia al venditore che all’acquirente, ma in alcuni casi può essere messa tutta in conto a chi compra, e comunque poteva risultare sgradevole far sapere anche queste informazioni alla controparte. Da ora in poi invece non si dovrà più dichiarare il compenso pagato, ma sarà sufficiente comunicare al notaio il numero di fattura e le modalità di pagamento, pagamento che deve obbligatoriamente essere effettuato con strumenti tracciabili per poter avere diritto alla detrazione.