Ventanilla Única Digital: cambiano le regole per gli affitti di breve durata

Il 24 dicembre 2024, mentre eravamo distratti dai preparativi per il cenone di Natale, abbiamo ricevuto un mega-regalo da parte del Parlamento spagnolo: la nuova legge sulla Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, pubblicata nel BOE con il Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre.

È sempre complicato e riduttivo commentare una legge, con le sue complessità ed implicazioni, ma cercherò in questo post di riassumerne il contenuto nei suoi elementi salienti, con i quali dovremo confrontarci, in termini pratici, nei mesi e negli anni a venire.

Innanzitutto, di cosa si tratta?

Si tratta di una nuova norma che, attraverso l’introduzione di uno “sportello unico digitale”, obbligherà tutti coloro che offrono, sui portali online dedicati, i propri immobili in affitto per periodi “di breve durata”, ad iscrivere il proprio immobile in un registro pubblico.

Cosa si intende per “affitti di breve durata”?

Così li definisce la legge: affitto per un periodo breve di una o più unità (dove per “unità” si intende alloggio ammobiliato, affittato in toto o in parte), che rientrino nelle seguenti casistiche:

La norma specifica poi che – quasi a voler togliere ogni dubbio – rientrano nella fattispecie della “breve durata” tutti gli affitti che non siano destinati a “uso vivienda” (gli affitti residenziali o “larga temporada” insomma, come vengono spesso chiamati qui).

Riflessione: in Spagna, i contratti di affitto non si distinguono per durata, bensì per uso. Parlare di “periodo breve” in un contesto in cui le norme non stabiliscono durate massime per le diverse tipologie di contratto equivale a generare confusione e incertezza giuridica.

Quali novità introduce la legge?

Tralasciamo per semplicità gli impatti sull’attività delle piattaforme online (Booking, AirBnb etc.) e concentriamoci unicamente su quelli che interessano invece il locatore.

La legge prevede che, in tutti i casi elencati al precedente paragrafo, il locatore debba richiedere al Registro de la Propiedad un numero di registro “al fine di poter offrire i servizi attraverso piattaforme online“.

Questo numero di registro, il cui costo è di circa 30 €, sarà poi comunicato alle piattaforme online per poter pubblicare gli annunci ed offrire dunque i propri immobili in locazione.

Nota: credo sia opportuno sottolineare che l’obbligo introdotto da questa norma non si riferisce al mero fatto di “affittare” l’appartamento, bensì di commercializzarlo attraverso le piattaforme dedicate agli affitti brevi. Chi promuove i propri affitti a breve durata tramite il passaparola o i social, per intenderci, non dovrà richiedere il Número de Registro.

Come avviene, in termini pratici, l’iscrizione al Registro?

L’iscrizione può essere effettuata direttamente online, attraverso una procedura già oggi disponibile sul sito dei Registradores de España.

Per poter accedere alle funzionalità del sito è innanzitutto richiesta l’iscrizione alla piattaforma, effettuata tramite un certificato elettronico valido.

Una volta compilato il modulo online relativo alla “Solicitud de nuevo Número de Registro de Alquiler” bisogna poi scaricare la richiesta in formato PDF, presentandola successivamente per via telematica, seguendo le istruzioni fornite all’interno del sito.

Quando entrerà in vigore la nuova norma?

La norma che regola la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos è entrata in vigore il 2 gennaio 2025, anche se le disposizioni entreranno in vigore il 1 luglio 2025, per dare tempo alle parti interessate di adeguarsi.

Riassunto e considerazioni finali

A partire dal 1 luglio 2025 tutti coloro che pubblicheranno annunci sui portali di annunci di affitto breve (che non siano dunque “uso vivienda” o “larga temporada” come si usa dire da queste parti) dovranno richiedere al Registro de la Propiedad un Número de Registro de Alquiler, attraverso una procedura dedicata.

Ovviamente l’iscrizione al Registro implica la presentazione di una serie di informazioni e di documentazione, tra cui i dati catastali e registrali dell’immobile, oltre alle relative autorizzazioni amministrative (nel caso di specie, la Declaración Responsable de Inicio de la Actividad de Explotación de una Vivienda Vacacional per gli affitti turistici alle Canarie).

Tale Número de Registro dovrà essere fornito alle piattaforme online ogni volta che si pubblicherà un immobile in affitto, con annessa offerta di alloggio.

Il mancato adeguamento nei tempi e nei modi previsti dalla norma darà luogo a sanzioni (il regime sanzionatorio specifico per questa norma non è ancora stato approvato: fino a quel momento verranno applicati i regimi sanzionatori previsti dalla normativa statale, autonomia e locale).

Come sempre avviene all’uscita di una nuova legge restano a mio avviso aperte alcune questioni che, basandosi sull’interpretazione, potrebbero nei prossimi mesi essere oggetto di controversie. Purtroppo è ancora troppo presto per trovare in rete interpretazioni di “esperti” in materia, ma ci sono alcune situazioni specifiche per le quali sono certo che non tarderanno a verificarsi contenziosi amministrativi (per esempio, metto in affitto una stanza su Idealista.com, che non è un portale di affitti di “breve durata”).

Ovviamente cercherò di seguire la giurisprudenza in materia nei prossimi mesi per integrare questo articolo con ulteriori chiarimenti.

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