Turismo, il boom delle case vacanza in città. Ma per ora rendono ancora poco

È boom di case vacanza ovunque. E Bari non è certo esente dal fenomeno, anzi. Basta fare una passeggiata a Bari vecchia per perdersi nelle vie delle keybox, le cassettine di sicurezza che consentono (o consentivano, che dir si voglia) di entrare in casa con un codice, senza che vi sia il proprietario per il check-in. Il governo, però, ha mosso critiche legate alla sicurezza, anche per noti fatti di cronaca delle ultime settimane. Secondo i Quaderni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare, prodotti alla fine di ogni anno dall’Agenzia delle Entrate, nel capoluogo di Regione sono oltre duemila le soluzioni proposte su Airbnb e simili. Per un giro d’affari da circa 14 milioni di euro. Nello studio sono stati presi in considerazione tutti gli annunci presenti nell’elenco fornito da Inside Airbnb in almeno un trimestre del 2023 (l’anno di riferimento) per i maggiori capoluoghi italiani di Bari, Bologna, Firenze, Milano, Napoli, Palermo, Roma e Venezia. Per tutte le città vengono illustrati, su base comunale, i principali indicatori connessi al fenomeno delle locazioni brevi.

Affitto o affitto breve?

La madre di tutte le domande, però, è la seguente: per chi ha un appartamento libero, magari in una zona centrale, è più conveniente un affitto di tipo tradizionale (con contratto annuale a studenti o con il 4+4 per le famiglie, ad esempio) o l’affitto breve per trasformare l’immobile in una casa-vacanza? Dipende.

Nel resto d’Italia conviene l’affitto breve. Tanto che il fenomeno dell’incremento del costo degli affitti si può tranquillamente spiegare così: se conviene la soluzione turistica, lievita il prezzo di chi si ostina – si fa per dire – nell’affitto di tipo classico. A Bari, invece, almeno secondo quanto rilevato dall’Agenzia delle Entrate nel 2023, conviene ancora l’affitto annuale.

Il fenomeno

Il fenomeno ha un impatto minimo: nel senso che alla fine dell’anno la differenza è di appena duecento euro. C’è da considerare, però, che chi mette la propria abitazione a disposizione su Airbnb ha un impegno sicuramente maggiore, rispetto a chi ha un affittuario che per almeno un anno non cambia. A maggior ragione – almeno per ora – conviene l’affitto lungo. Ma in futuro, probabilmente, il trend – che oggi è così evidente soltanto a Milano (per via del caro-casa) e a Bari – sarà inverso.

Perché a pesare in maniera consistente è il fatto che, almeno nel 2023, il numero di notti “locate” è ancora basso a Bari, a differenza di tante altre città. La media è di 52 per ogni casa, che resta quindi occupata appena un giorno su sei nell’arco di un intero anno. Ma il boom turistico di Bari dell’anno scorso, la crescita continua, la destagionalizzazione di arrivi e presenze, porteranno probabilmente il dato a pendere verso gli affitti brevi. Come nel resto d’Italia.

Andando nel dettaglio: il ricavo medio di locazione per un’abitazione in città è di 6.675 euro all’anno (anche se vi sono zone dove è palesemente più alto). Si scende a 6.4.48, invece, per un affitto breve. Numeri ancora lontani dalle altre città, proprio per via della scarsa occupazione in alcuni periodi. A Venezia, ad esempio, una casa-vacanze rende 26.250 euro all’anno, mentre una soluzione di tipo tradizionale porta nelle tasche del proprietario in media 10.712 euro. Numeri simili a quelli di Firenze: 15.412 per gli affitti lunghi, 23.067 per Airbnb. Insomma, se Bari continuerà a crescere sarà solo questione di tempo e si arriverà allo stesso livello delle altre città. Tra le grandi città, per ora, il capoluogo pugliese è all’ultimo posto. Una casa su Airbnb genera poco più di 8mila euro a Napoli e circa 9mila euro a Palermo. Più alti i ricavi a Bologna e a Milano, dove i ricavi medi annui si attestano su livelli simili, circa 12mila euro, mentre salgono in modo deciso a Roma, prossimi a 20mila euro. Per non parlare, poi, di quanto accade a Venezia e Firenze.

In media a Bari le notti locate sono 52 (a Venezia 105, a Roma 90, a Firenze 81). E anche il prezzo del capoluogo pugliese è il più basso tra le città prese in considerazioni: 124 euro a notte, contro i 233 di Firenze, i 250 di Venezia e i 217 di Roma.

In sintesi: in alcune città – spiega l’Agenzia delle Entrate -, il ricavo medio annuo da locazione breve è sempre più alto dei canoni medi pattuiti per contratti registrati, di breve o di lunga durata, come a Bologna, a Firenze, a Palermo a Roma e a Venezia. Di contro, a Bari e a Milano il ricavo medio da locazione breve è inferiore, seppur non di molto, dei canoni medi da locazione ordinaria di lungo periodo e transitoria, rimanendo superiore ai canoni per contratti agevolati. Ma anche per Bari sarà solo questione di tempo, se il trend sarà ancora questo.

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