Perizia immobiliare: perché è così importante

Cos’è una perizia immobiliare

Se hai già comprato un immobile con un mutuo o conosci qualcuno che l’ha fatto, avrai certamente assistito al momento in cui la banca “incarica un perito”. Le banche, infatti, successivamente alla proposta d’acquisto o al preliminare di compravendita, e prima di approvare il mutuo, spediscono un esperto (un ingegnere, un architetto o un geometra iscritti all’albo) a fare un sopralluogo dell’immobile da ipotecare. I costi in genere sono a carico dell’aspirante mutuatario.

Il perito ha un compito preciso: valutare l’effettivo valore dell’immobile secondo una serie di parametri tecnici. Tra essi contiamo lo stato di conservazione dell’edificio, la situazione manutentiva, quella edilizia e catastale, l’adeguamento alle normative edilizie, nonché le caratteristiche dell’immobile come le dimensioni, le finiture, gli impianti presenti e via discorrendo.

Perché la perizia è importante per le banche?

La perizia è cruciale per gli istituti di credito, e il motivo è facile da intuire: quando la banca accetta l’ipoteca su un immobile e finanzia parte dell’acquisto, si espone a un rischio. Se il mutuatario diventa insolvente, la banca dovrà rifarsi sull’immobile ipotecato. Ma se il valore della casa è inferiore al prestito concesso, l’istituto di credito non riuscirà a recuperare quanto dovuto.

Di solito la banca calcola la cifra erogata in percentuale (l’80% nella maggior parte dei casi) sul valore più basso tra quello valutato dal perito e il prezzo di vendita: questo la mette al sicuro dai casi in cui l’acquisto viene fatto a un prezzo gonfiato e fuori mercato. Inoltre, se lo stato dell’immobile si dimostra non conforme ai documenti edilizi e catastali presentati, la banca può rifiutarsi di concedere il mutuo (o suggerire dei correttivi per mettere in regola la situazione).

Naturale aspettarsi dalle banche che proteggano i propri investimenti (è lo stesso motivo per cui tutti gli immobili soggetti a mutuo ipotecario devono essere coperti da assicurazione scoppio e incendio), ma in realtà effettuare perizie serie e corrette è considerato fondamentale anche dalle istituzioni, e regolamentato da una serie di normative nazionali ed europee. Questo perché banche che si espongano a rischi eccessivi possono minare l’intera stabilità finanziaria di un paese.

Non solo banche: la perizia è uno strumento di tutela ed empowerment dell’acquirente

La perizia non è solo uno strumento per tutelare le banche: può essere una risorsa preziosa anche per chi acquista, persino senza mutuo. Avere una valutazione oggettiva del valore della casa dà la sicurezza che il venditore non stia chiedendo cifre sproporzionate, e mette al riparo da future rogne legate a situazioni di abuso edilizio o non conformità dei documenti.

Inoltre, se la richiedi a prescindere dalla stipula di un mutuo, essa può essere un eccellente strumento in fase di contrattazione, utile a trovare un accordo su un giusto prezzo che rifletta effettivamente il valore della casa.

Se si ha il timore o il sospetto che il valore stimato possa rivelarsi inferiore al prezzo proposto dal venditore, e che quindi si faticherebbe a ottenere dalla banca la cifra necessaria, si può addirittura optare per una pre-perizia, cioè una valutazione che preceda gli accordi. È buona norma avvalersi dello stesso professionista che effettuerà poi la perizia per conto della banca, così si è certi che le valutazioni siano in linea tra loro. In alternativa, ci si può mettere al sicuro inserendo una clausola nella proposta d’acquisto che subordini l’accordo all’ottenimento di un mutuo che copra l’importo sufficiente, così da non rimanere “incastrati” se la banca dovesse stimare ed erogare una cifra troppo bassa.

Quanto costa e chi può fare una perizia

Come abbiamo detto, è di solito la banca ad incaricare un perito, ma può effettuarne una qualsiasi professionista immobiliare iscritto all’albo – di solito, come accennavamo, si tratta di geometri, ingegneri e architetti, ma in qualche caso può trattarsi anche di un agronomo. Il costo di una perizia dipende da vari fattori – la dimensione dell’immobile, la città in cui si trova, il tariffario dello specifico professionista incaricato. Tuttavia, di media il prezzo di una perizia immobiliare si aggira tra i 300 e i 500 euro. Normalmente è a carico dell’acquirente, anche se alcune banche potrebbero includere il costo della perizia in promozioni sui mutui.