Controlli fiscali Superbonus e rendite catastali: che cosa succede

La circolare del Consiglio Nazionale dei Geometri (14 gennaio 2025, n. 428) fornisce chiarimenti essenziali ai professionisti in relazione all’attività di compliance dell’Agenzia delle Entrate. Questo intervento e i relativi controlli fiscali arrivano in un momento di forte attenzione per gli immobili oggetto di Superbonus, con particolare riferimento all’aggiornamento della banca dati catastale.

L’Agenzia delle Entrate ha ufficialmente avviato una campagna di controlli sul Superbonus, ponendo l’accento sull’aggiornamento delle rendite catastali. L’obiettivo è mappare con precisione il patrimonio immobiliare, identificando eventuali irregolarità che potrebbero influire sul valore fiscale degli immobili.

L’avvio di questi controlli, già annunciato nella legge di Bilancio 2024, ha suscitato preoccupazioni tra i tecnici e proprietari di case. Infatti, l’Agenzia delle Entrate ha confermato che invierà lettere di richiesta di chiarimenti ai contribuenti qualora non sia stata effettuata la variazione catastale per interventi incentivati dal Superbonus.

Controlli fiscali Superbonus: le fasi

Sotto l’aspetto procedurale il Fisco procederà al controllo dei seguenti dati:

• comunicazioni sulle opzioni esercitate per gli interventi incentivati;
• informazioni presenti nella banca dati catastale, con particolare attenzione alla presentazione delle dichiarazioni di variazione obbligatorie (Docfa).

“Qualora non sia stata presentata la dichiarazione Docfa relativa agli interventi eseguiti”, ricorda il Consiglio, “l’Agenzia delle Entrate invierà al contribuente una lettera di compliance per sanare l’omissione”.

Se la variazione catastale è necessaria, il contribuente potrà:

1. presentare la dichiarazione di variazione catastale;
2. avvalersi del ravvedimento operoso per adempimento tardivo, pagando una sanzione ridotta pari a 172 euro per unità immobiliare.

Questo intervento del Fisco non introduce nuovi obblighi, ma mette in evidenza la necessità di rispettare le normative esistenti.

La posizione del Consiglio Nazionale dei Geometri

Nella circolare si sottolinea che la comunicazione di variazione catastale è già prevista dalla normativa vigente quando si verifica uno scostamento del 15% della redditività ordinaria o del valore capitale dell’unità immobiliare, e si precisa che “l’attività di controllo dell’Agenzia delle Entrate non comporta nulla di nuovo rispetto a quanto ogni professionista tecnico è già tenuto a fare”.

La responsabilità del tecnico consiste nel garantire l’accuratezza degli aggiornamenti catastali a partire dalla situazione esistente, assicurando la conformità con le modifiche effettuate.

Importante notare che non vi è alcuna correlazione diretta tra l’incremento del valore commerciale di un immobile e le tariffe d’estimo catastale. Come chiarito nella circolare, “i due dati economici non sono direttamente confrontabili”.

Strategie di intervento per i geometri

Secondo il Consiglio, l’attività di compliance si concentrerà inizialmente su situazioni caratterizzate da scostamenti rilevanti, considerando anche l’entità dei crediti ceduti e i dati presenti nella banca catastale.

In questo contesto, i geometri sono chiamati a svolgere un ruolo chiave:

• Verificare la documentazione: controllare che la variazione catastale sia stata effettuata per tutti gli interventi che la richiedono.
• Supportare i contribuenti: fornire informazioni e assistenza a coloro che riceveranno comunicazioni dall’Agenzia delle Entrate.
• Classamento e aggiornamenti: assicurarsi che l’attività tecnica di classamento sia svolta in modo corretto, considerando le modifiche apportate agli immobili.

La corretta gestione degli adempimenti catastali è fondamentale per evitare sanzioni e garantire la regolarità amministrativa. I geometri, in quanto professionisti tecnici di riferimento, devono operare con precisione e professionalità al fine di “fornire il massimo supporto ai contribuenti, considerando che l’attività di compliance non introduce novità normative ma richiede semplicemente il rispetto di quanto già previsto dalla legge”.