In Emilia Romagna il mercato è tendenzialmente statico

Alessandra Giovannini

Mercato fondiario

Il mercato fondiario nel 2023 in Emilia Romagna è stato tendenzialmente statico ricalcando nel complesso l’andamento dell’anno precedente e caratterizzandosi per quotazioni stabili e mediamente elevate, per una bassa mobilità fondiaria e per una sostanziale stabilità delle contrattazioni.
I tassi di interesse sui mutui sono considerati ancora troppo elevati e hanno ulteriormente aumentato l’incertezza negli operatori.

A livello regionale la variazione media delle quotazioni è risultata stazionaria rispetto al 2022 (+0,3%). Gli intervistati evidenziano anche un lieve dinamismo del mercato ma limitato ai terreni di pianura (soprattutto seminativi irrigui o da destinare a colture ortive) possibilmente dotati di infrastrutture e con una buona accessibilità.
Il livello delle compravendite è rimasto sostanzialmente invariato.

L’offerta è caratterizzata prevalentemente da imprenditori anziani senza eredi, o da comunioni ereditarie in cui nessuno è interessato alla gestione aziendale. In alcuni casi le vendite sono effettuate da soggetti che per finanziare altri investimenti vendono alcuni appezzamenti.

La domanda invece è formata da agricoltori intenzionati ad ampliare la superficie aziendale, nonché da soggetti in procinto di iniziare l’attività agricola grazie alle opportunità offerte dalla nuova Pac per i giovani imprenditori e per la multifunzionalità.

Si conferma l’interesse da parte di operatori extra-agricoli, tra i quali cominciano ad assumere un peso di rilievo i fondi di investimento, che vedono nei terreni agricoli uno dei beni più interessanti fra le varie possibilità di investimento del mondo alimentare e agricolo. La Pac continua ad avere un’influenza abbastanza modesta sul mercato fondiario, mentre l’effetto delle politiche comunitarie è più evidente per quello degli affitti. Il passaggio dai diritti di impianto alle autorizzazioni per i terreni vitati ha comportato una migrazione di molti diritti verso regioni limitrofe dove sono prodotti vini di maggior pregio (Veneto e Toscana).

Mercato degli affitti

In generale è prevalsa la domanda di terreni soprattutto nelle aree più ambite dal punto di vista agricolo, con un incremento nel numero di contratti e delle superfici in affitto, soprattutto a causa del livello sostenuto delle quotazioni dei terreni e della bassa mobilità fondiaria.

Gli eventi alluvionali di maggio 2023 che hanno interessato principalmente la Romagna e parte del Bolognese hanno, invece, condizionato il mercato locale, in quanto l’interesse si è spostato su terreni a minor rischio di allagamento (pianura) o situati in zone non franose (collina).

Anche la transizione verso la nuova Pac (definita ancora abbastanza nebulosa) e l’attuale regime delle autorizzazioni all’impianto dei vigneti hanno contribuito alla crescita della domanda dei terreni in affitto.
Le tipologie contrattuali più diffuse riguardano i contratti in deroga di breve periodo e stagionali per le colture ortive e industriali (pomodoro, ortaggi).
Poco presenti le altre forme di cessione (accordi verbali, compartecipazione o vendita del prodotto in piedi).

L’andamento dei valori medi risulta diversificato a seconda delle tipologie colturali e dell’ambito geografico, in un contesto che vede in pianura una generale prevalenza della domanda rispetto all’offerta; in alcune aree montane e marginali, invece, dove nel recente passato il mercato era praticamente assente, è in corso una ripresa delle affittanze spinta dagli agricoltori che intendono aderire agli ecoschemi.
Si può inoltre affermare che i canoni sono registrati in aumento specie in occasione dei rinnovi contrattuali.

La domanda è sostenuta da aziende zootecniche per il rispetto della direttiva nitrati; aziende di contoterzisti che prendono in affitto i terreni di piccole aziende, le quali trovano maggiore convenienza in questa formula rispetto all’esercizio dell’attività e al pagamento delle lavorazioni; aziende di grandi dimensioni alla ricerca di economie di scala con l’aumento delle superfici; nuove aziende condotte da giovani imprenditori senza sufficiente disponibilità economica per acquistare i terreni e che quindi ripiegano sull’affitto.

È emerso un forte interesse da parte di aziende specializzate nel settore energetico per l’installazione degli impianti “agrivoltaici” su superfici agricole nelle quali sia possibile garantire la continuità della produzione agricola.
L’offerta è alimentata soprattutto dalla piccola proprietà fondiaria, in difficoltà nell’affrontare sia il difficile momento economico sia la progressiva riduzione degli aiuti comunitari per le aziende di minor dimensione.

Infine, si può affermare che non si rilevano più effetti legati alla pandemia sul mercato degli affitti.
La quasi totalità dei contratti è stipulata in deroga, specialmente per quanto riguarda i seminativi e, in misura minore, i frutteti. Le altre forme di cessione sono sempre meno diffuse.