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La sanzione pecuniaria sostitutiva potrà essere emessa soltanto in fase esecutiva e conseguente all’ordinanza di demolizione
La procedura della cosiddetta “fiscalizzazione edilizia” consiste nel versamento di sanzione pecuniaria sostitutiva alla mancata demolizione di un abuso edilizio insanabile: premesso che non è una procedura estendibile a qualsiasi illecito, ma è consiste una possibilità residuale soggetta a presupposti restrittivi. Il pagamento sostitutivo di sanzione pecuniaria al posto della demolizione e della insanabilità non produce sanatoria edilizia, neppure indirettamente nonostante le modifiche apportate dalla Legge n. 105/24 Salva Casa alla definizione di Stato Legittimo (art. 9-bis DPR 380/01). In linea generale e con diverse distinzioni, la fiscalizzazione è disciplinata dagli articoli del Testo Unico Edilizia:
A tal proposito non ci sarebbe da stupire nel constatare nelle normative regionali eventuali diverse sfumature e perfino ipotesi ulteriori, sulle quali occorre esprimere la più ampia riserva di applicazione e di validità. L’obbiettivo della fiscalizzazione è di applicare una sanzione pecuniaria in sostituzione della mancata demolizione di alcuni particolari tipi di abuso edilizio, penalizzando contestualmente il soggetto interessato sul possibile vantaggio a mantenerlo in opera.
L’impossibilità di ripristino dello stato dei luoghi rileva unicamente in fase esecutiva, su richiesta dell’interessato e sulla base di un motivato accertamento dell’ufficio tecnico comunale, consentendo la c.d. fiscalizzazione, ossia la sostituzione della sanzione demolitoria con quella pecuniaria. La verifica di oggettiva indemolibilità e impossibilità di ripristino da effettuare ai sensi delle rispettive procedure ammesse dal Testo Unico Edilizia potrà, se del caso, essere compiuta anche su segnalazione della parte privata durante la eventuale fase esecutiva (ad esempio per gli articoli 33 comma 2, e art. 34 comma 2). Ai fini pratici è consentito tuttavia al soggetto interessare presentare perizia tecnica di parte dimostrativa dell’impossibilità demolitoria e dei pregiudizi derivanti: in tal senso sarà utile all’ufficio tecnico comunale per valutare la situazione, e per confutare i presupposti necessari, senza assumere valore vincolante.
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Molto spesso le condizioni ostative alla demolizione sono di natura strutturale e antisismica, in quanto la concreta esecuzione dell’ordine ripristinatorio comporterebbe pregiudizi e danni alla restante parte di edificio non interessata dall’ordinanza; potrebbero manifestarsi anche pregiudizi di natura più funzionale, ad esempio l’oggettiva impossibilità di ripristinare l’unico ballatoio di accesso all’immobile. Sul punto la consolidata giurisprudenza amministrativa ha affermato che:
«In materia di abusi edilizi, l’amministrazione pubblica decide sull’applicabilità o meno della sanzione pecuniaria solo nella fase esecutiva dell’ordine di demolizione e non prima, e solo in virtù di un motivato accertamento tecnico che dia conto dell’impossibilità di eseguire la demolizione, senza che sia compromessa la parte legittimamente realizzata con la conseguenza che l’omessa valutazione della possibile applicazione della sanzione pecuniaria sostitutiva non può costituire un vizio dell’ordine di demolizione ma, al più, della successiva fase riguardante l’accertamento delle conseguenze derivanti dall’omesso adempimento all’ordinanza di demolizione.» (tra le tante: Consiglio di Stato n. 9966/2024, n. 3341/2024; TAR Lazio n. 60/2025).
Calcolo Fiscalizzazioni edilizie più applicate: articoli 33 e 34 DPR 380/01
Per sintetizzare i criteri di calcolo delle due tipologie di fiscalizzazione edilizia più frequenti, si riporta la seguente tabella specificando che proprio sulla ristrutturazione edilizia è recentemente intervenuto il chiarimento dell’Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato.
| Ristrutturazione edilizia (“pesante” di cui all’articolo 10 c.1)in assenza o totale difformità dal permesso di costruire (art. 33) | Parziale difformità dal Permesso di Costruire (art. 34) | |
|---|---|---|
| residenziale | doppio dell’aumento di valore dell’immobile, conseguente alla realizzazione delle opere, determinato, con riferimento alla data di ultimazione dei lavori, in base ai criteri previsti dalla legge 27 luglio 1978, n. 392, e con riferimento all’ultimo costo di produzione determinato con decreto ministeriale, aggiornato alla data di esecuzione dell’abuso, sulla base dell’indice ISTAT del costo di costruzione, con la esclusione, per i comuni non tenuti all’applicazione della legge medesima, del parametro relativo all’ubicazione e con l’equiparazione alla categoria A/1 delle categorie non comprese nell’articolo 16 della medesima legge; | doppio del costo di produzione della parte dell’opera realizzata in difformità dal permesso di costruire, stabilito in base alla legge 27 luglio 1978, n. 392 (qui la Guida su come calcolarla); |
| non residenziale | doppio dell’aumento di valore dell’immobile determinato dall’ex Agenzia del territorio (Catasto); | doppio del valore venale, determinato a cura della agenzia del territorio (Catasto, ndr); |
Resta la sanzione penale in caso di fiscalizzazione
Anche in questo ambito troviamo una costante giurisprudenza a conferma che la fiscalizzazione edilizia non ha prodotto gli effetti di:
- sanatoria edilizia, cioè con l’unica procedura di Accertamento di conformità ex art 36 DPR 380/01;
- estinzione del reato di abuso edilizio secondo gli articoli 44 e 45 DPR 380/01.
Infatti la Cassazione Penale con sentenza n. 41768/2021 conferma che:
«la sanatoria degli abusi edilizi idonea ad estinguere il reato di cui all’art. 44 del d.P.R. n. 380 del 2001, non ammettendo termini o condizioni, deve riguardare l’intervento edilizio nel suo complesso e può essere conseguita solo qualora ricorrano tutte le condizioni espressamente indicate dall’art. 36 d.P.R. cit. e, precisamente, la doppia conformità delle opere alla disciplina urbanistica vigente sia al momento della realizzazione del manufatto, che al momento della presentazione della domanda di sanatoria.»
Ergo, la fiscalizzazione oltre a non sanare l’abuso edilizio sul versante amministrativo, non permette neppure di estinguere il reato edilizio dal versante penale.
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