il cambio di categoria catastale non rileva ai fini del computo per la plusvalenza

Fisco: il cambio di categoria catastale non rileva ai fini del computo per la plusvalenza

Il cambio di categoria catastale effettuato «senza opere» non rileva ai fini del computo del quinquennio, in quanto non configura né l’acquisto né la costruzione dell’immobile (AdE – risposta 24 gennaio 2025 n. 10)

Nel caso di specie, l’Istante dichiara di essere proprietario di un immobile accatastato in categoria catastale C/2 che, tre anni dopo, è stato oggetto di una variazione per il cambio di destinazione d’uso da magazzino a civile abitazione con intervento senza opere. In particolare, ha manifestato l’intenzione di vendere l’immobile e, in seguito a specifica richiesta di chiarimenti, ha chiarito di voler sottoscrivere un preliminare con un probabile acquirente che corrisponderebbe un importo di caparra confirmatoria pari a circa il 10% dell’importo della vendita.

Tanto premesso, chiede se l’eventuale plusvalenza derivante dalla compravendita è assoggettabile a tassazione ai sensi dell’art. 67, co. 1, lett. b, del Tuir e, in particolare se, ai fini del computo del quinquennio indicato nella norma, rilevi la data di acquisto dell’immobile o quella di cambio di destinazione d’uso da magazzino a civile abitazione nonchè l’incasso di una caparra confirmatoria.

In primo luogo, la disposizione stabilisce che le plusvalenze derivanti dalla cessione di beni immobili sono redditi diversi se la cessione è effettuata prima del decorso di un quinquennio dall’acquisto o dalla costruzione dell’immobile. La plusvalenza non è, invece, tassabile, indipendentemente dal decorso del predetto quinquennio, qualora l’immobile sia pervenuto per successione ovvero qualora l’immobile sia stato adibito, per la maggior parte del periodo intercorrente tra l’acquisto o costruzione e la vendita, ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.

La ratio della norma è quella di assoggettare a tassazione i guadagni derivanti dalle cessioni di beni immobili posti in essere con finalità speculative. Tale intento si presume dalla circostanza che l’arco temporale che intercorre tra la data di acquisto o di costruzione dell’immobile e la data di vendita dello stesso sia inferiore a cinque anni (risoluzione del 28 gennaio 2009 n. 23/E).

Con specifico riferimento alla verifica del periodo di utilizzo dell’immobile quale abitazione principale ai fini dell’esclusione dalla tassazione della plusvalenza derivante dalla vendita dell’immobile medesimo, inoltre, l’Agenzia delle entrate, con la risoluzione 21 maggio 2007, n. 105/E, chiarisce che non assume rilievo l’utilizzazione di fatto diversa dalla classificazione catastale, come esempio l’uso ad ufficio di una unità immobiliare classificata nella categoria A2. Per la determinazione del concetto di idoneità del fabbricato o porzione di fabbricato, non sono, quindi, utilizzabili parametri di ordine soggettivo, riferiti cioè a valutazioni connesse con le composizioni del nucleo familiare e con qualsiasi tipo di esigenza dell’acquirente. Da ciò deriva, quindi, che un immobile oggetto di modifica catastale da C2 ad A7 possa essere considerato idoneo all’uso abitativo solo dalla data in cui sia stato effettivamente iscritto nella categoria catastale A7.

In sostanza, dunque, la variazione della categoria catastale dell’immobile rileva solo ai fini del riconoscimento della natura abitativa dell’immobile medesimo e al conseguente utilizzo dello stesso come abitazione principale per la maggior parte del periodo di tempo intercorrente tra l’acquisto (o costruzione) dell’immobile e la successiva rivendita. Ciò al fine di applicare l’esclusione della tassazione della plusvalenza derivante dalla vendita dell’immobile, indipendentemente dal decorso del quinquennio dall’acquisto o dalla costruzione, qualora l’immobile sia stato adibito, per la maggior parte del periodo intercorrente tra l’acquisto o costruzione e la vendita, ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.

In conclusione, le eventuali plusvalenze derivanti dalla vendita dell’immobile non sono imponibili ex art. 67, co. 1, lett. b, del Tuir atteso che, in base ai principi e alla normativa sopra richiamata, il cambio di categoria catastale rappresentato in istanza, effettuato «senza opere», non rileva ai fini del computo del quinquennio indicato nella norma in quanto non configura nè l’«acquisto» nè la «costruzione» dell’immobile.

Parimenti irrilevante, ai medesimi fini, è da ritenersi la circostanza che prima del compimento del quinquennio richiesto dalla norma sarà stipulato un contratto “preliminare”, che rappresenta un mero accordo con cui le parti si obbligano alla stipula di un contratto di compravendita immobiliare in un secondo momento, senza alcun effetto traslativo della proprietà del bene.

di Ilia Sorvillo

Fonte normativa

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