Bonus edilizi e impresa fuggitiva: come quantificare il danno subito?

La sentenza

Con la citata sentenza, il Giudice ha rimodulato al
ribasso il risarcimento richiesto
dal proprietario di un immobile che, dopo aver incaricato
un’impresa della realizzazione di opere
agevolabili con Superbonus, era
stato abbandonato dalla stessa, con la
conseguenza di aver perso la possibilità
di fruirne. In particolare, il committente aveva chiesto un
risarcimento pari all’importo stabilito nel contratto d’appalto
disatteso, ma il Tribunale ha scelto di riferirsi, come accennato,
al mancato aumento di valore dell’immobile,
così come quantificato da una CTU.

Infatti, nelle parole del Tribunale, “poiché
l’incentivo fiscale di cui si discute non prevede, appunto, il
pagamento diretto di somme in favore del beneficiario ma piuttosto
la possibilità per lo stesso di ottenere una determinata opera
sostanzialmente “a costo zero”, il danno patrimoniale
effettivamente patito deve, piuttosto, individuarsi nel mancato
conseguimento di quella stessa opera”.

In sostanza, almeno nel caso in cui il potenziale
beneficiario avrebbe avuto accesso
allo sconto in fattura, il danno non dipende
dal prezzo delle opere. Ma ciò potrebbe
valere anche a prescindere dalla modalità di fruizione
del bonus, poiché il Giudice ha scelto tale criterio di
liquidazione del danno anche a causa del fatto che il Superbonus ha
avuto l’effetto di “gonfiare” i prezzi
dell’edilizia. “Si tratta”, ha infatti specificato il
Tribunale, di “opere il cui costo di realizzazione supera
di gran lunga l’incremento di valore dell’immobile sul quale
vengono eseguite derivante dalle stesse”, risultando così
preferibile non riferirsi, appunto, al “valore”
dell’appalto.

Stimare il valore di mercato

Per comprendere a quale cifra
“puntare” nel momento in cui si apre una causa per
risarcimento del danno da perdita di chance,
sarà allora necessario stimare il valore di
mercato che potenzialmente avrebbe potuto raggiungere
l’immobile se le opere agevolabili fossero
state realizzate.

Si tratta, in estrema sintesi, di effettuare
una vera e proprio stima previsiva, che
dipende da valutazioni di tipo tecnico e
finanziario, che impongono di moltiplicare tra loro vari
fattori sotto il controllo di un professionista
esperto.

A determinare il prezzo di un immobile,
infatti, e dunque anche la sua potenziale variazione,
concorrono variabili che vanno
dalla superficie dello stesso al
suo posizionamento, a cui vanno poi applicati
specifici coefficienti in base, ad esempio,
al piano in cui si trova l’unità, alla sua esposizione, alla sua
“età”, etc.

Molto dipende dal tipo di bonus perso

Seguendo il ragionamento del Giudice di
Milano, inoltre, emerge come la liquidazione
del danno da perdita di chance può variare di molto
in base al bonus edilizio che è sfumato
nel singolo caso specifico. Infatti alcuni interventi non hanno,
per loro natura, un impatto elevato sul
valore di mercato, nonostante la loro cruciale
importanza. Si pensi ai lavori di riduzione
del rischio sismico, che per quanto possano essere
imprescindibili per la sicurezza dei fabbricati, non sempre portano
con sé grandi oscillazioni nel valore
economico dell’immobile.

Per accedere al Super-sismabonus, ad
esempio, non era necessario ottenere un salto nella classe di
rischio sismico, cosicché nel caso in cui gli interventi
prospettati e poi non realizzati siano di tale natura, ecco che
il valore di mercato del bene potrebbe
restare pressoché immutato.

Le probabilità di ottenere un
risarcimento elevato, invece, potrebbero risultano massimizzate
quando ad essere stato perduto è, ad esempio, il Bonus
Facciate, poiché il mercato è molto sensibile
all’aspetto estetico degli immobili. O ancora,
considerata la grande attenzione che – soprattutto negli ultimi
anni – si è accesa intorno alle prestazioni energetiche, chi ha
perso l’Ecobonus o
il Super-ecobonus potrebbe avere buone
possibilità di ottenere un risarcimento
soddisfacente.

Ogni caso è a sé stante

Insomma, la richiesta di
indennizzo nelle aule di giustizia deve essere ben
soppesata caso per caso e deve prendere
in considerazione le specifiche
opere che si sarebbero dovute ricevere da un
costruttore risultato poi inadempiente, per
comprendere quanto la loro assenza può
incidere sul mancato incremento di valore di
mercato.

È chiaro, però, che simili
valutazioni non seguono regole sempre valide in tutti
i casi, e le variabili da considerare sono molte e da incastrare
l’una con l’altra. Per questo motivo, dunque, sarà indispensabile
allegare una perizia tecnica agli atti
processuali. Ad esempio, per quanto sia vero quanto appena
illustrato riguardo l’influenza dei lavori antisismici sul valore
di un immobile, tutto cambia se l’edificio si trova in
una zona ad alto rischio sismico, in
cui terremoti passati hanno avuto
effetti importanti sul mercato delle
costruzioni.

Analogamente, la generale rilevanza economica del rifacimento di
un impianto di
riscaldamento tramite Super-ecobonus potrebbe
venire meno in relazione a fabbricati ubicati
nelle zone più calde del territorio
italiano.

A cura di Cristian
Angeli
ingegnere esperto di agevolazioni fiscali applicate
all’edilizia
www.cristianangeli.it