Confedilizia Messina, “l’impatto delle modifiche catastali”

Case, immobili e condominio in pillole. La rubrica a cura di Confedilizia Messina

Modifiche catastali e loro impatto sulla tassazione delle plusvalenze immobiliari

Nell’ambito delle transazioni immobiliari, la questione dell’incidenza delle modifiche catastali sulla tassazione delle plusvalenze rappresenta un tema di rilevante interesse. Recentemente, l’Agenzia delle entrate ha fornito un chiarimento sostanziale mediante la risposta a un interpello specifico, interpretando la normativa vigente.

Consideriamo il caso di un immobile originariamente classificato come magazzino (C/2), la cui destinazione d’uso è stata modificata in residenziale (categoria A) senza l’esecuzione di interventi strutturali. Secondo l’Agenzia, tale variazione non costituisce né un’acquisizione né una costruzione, e pertanto non incide sul computo del quinquennio necessario per determinare la tassabilità della plusvalenza ex art. 67, comma 1, lett. b) del Testo unico delle imposte sui redditi (Tuir). Un contribuente, trovandosi in tale situazione, ha richiesto chiarimenti circa quale fosse la data rilevante per il calcolo del quinquennio: l’acquisto dell’immobile, il cambio di destinazione d’uso o il versamento di una caparra nell’ambito di un contratto preliminare (avendo intenzione di vendere l’immobile più di cinque anni dopo l’acquisto iniziale, ma meno di cinque anni dopo la modifica catastale).

Le Entrate hanno chiarito che le plusvalenze sono considerate redditi diversi se la vendita avviene entro cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione dell’immobile. Tuttavia, tali plusvalenze non sono tassabili qualora l’immobile sia stato ricevuto per successione o utilizzato prevalentemente come abitazione principale del cedente o dei suoi familiari nel periodo tra acquisto e vendita. Di conseguenza, una modifica catastale effettuata senza lavori strutturali non è rilevante ai fini della normativa, salvo che si dimostri l’uso prevalente dell’immobile come abitazione principale. In questo contesto, il termine “immobili” deve essere interpretato in modo estensivo e un cambio di destinazione d’uso non influisce sul calcolo del quinquennio. Analogamente, la stipula di un contratto preliminare di vendita o il pagamento della caparra non alterano il computo temporale, poiché tali atti non comportano il trasferimento della proprietà.

In conclusione, secondo i principi enunciati dall’Agenzia delle entrate, nel caso specifico la vendita dell’immobile non genera plusvalenze imponibili poiché il cambio di categoria
catastale senza interventi strutturali non modifica il calcolo del quinquennio stabilito dalla normativa. Questo chiarimento fornisce ai proprietari immobiliari una maggiore comprensione dell’impatto che le variazioni catastali possono avere sulle loro responsabilità fiscali.

A chi spetta la riparazione degli infissi?

La riparazione degli infissi esterni, delle persiane o delle porte d’ingresso dell’immobile locato non rientra tra quelle di piccola manutenzione che l’art. 1576 c.c. pone a carico del conduttore, perché i danni riportati da essi, a meno che non siano dipendenti da uso anormale dell’immobile, debbono piuttosto presumersi dovuti a caso fortuito o a vetustà e debbono essere, conseguentemente, riparati dal locatore che, a norma dell’art. 1575 c.c., ha l’obbligo di mantenere la cosa locata in stato da servire per l’uso convenuto.

È legittimo comunicare al creditore del condominio i nomi dei condòmini morosi?

 L’art. 63 comma 2 disp att. c.c. prevede una responsabilità sussidiaria dei condòmini non morosi ed, al contempo, un “beneficium excussionis” in favore degli stessi, in virtù del quale i condòmini diligenti non possono essere escussi, se non dopo l’esecuzione intrapresa in danno dei condòmini morosi. Pertanto, al creditore cui viene impedito di conoscere i nominativi dei condòmini morosi viene inevitabilmente, illegittimamente ed arbitrariamente impedito di agire fondatamente in giudizio, con la conseguenza che il credito di questi viene indebitamente posto in una sorta di stasi sospensiva priva di sostanziale ed effettivo sbocco giudiziario (cfr. in questo senso anche Tribunale Novara, sez. I, 30/09/2024, n. 616).