quali requisiti per l’agevolazione prima casa

Il legislatore, pertanto, ha subordinato il beneficio fiscale al rilascio di determinate dichiarazioni da parte del soggetto acquirente.

L’agevolazione si concretizza:

• in caso di operazioni soggette ad imposta di registro, nell’applicazione dell’aliquota ridotta del 2% in luogo dell’aliquota ordinaria del 9%;
• in caso di acquisto soggetto ad iva nell’applicazione dell’aliquota ridotta del 4% in luogo dell’aliquota ordinaria del 10%.

La disciplina dell’ agevolazione “prima casa” dispone che non può avvalersi del beneficio fiscale:

1) chi, su altra casa situata nel medesimo Comune in cui è ubicato il nuovo acquisto:

1.a – sia già “titolare esclusivo” (nel senso di “titolare del dirittoal 100 per cento”; quindi la titolarità di una quota non è un ostacolo) “dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione” (la titolarità di un diritto di nuda proprietà non è pertanto un ostacolo);

2) chi, con riferimento a un’altra casa situata in qualsiasi parte del territorio nazionale:

2.a – su detta casa abbia la titolarità, esclusiva o in quota, acquistata con l’agevolazione “prima casa”, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà;

2.b – abbia un coniuge che, su detta casa, abbia la titolarità, esclusiva o in quota, acquistata con l’agevolazione “prima casa”, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà.

Più precisamente, la norma che disciplina quest’ultimo caso e che dunque preclude l’agevolazione a chi già abbia la titolarità di diritti acquistati con l’agevolazione, si esprime nel senso che l’acquirente non deve essere titolare di detti diritti, acquistati con le agevolazioni, “su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge”.

La normativa in questione non potrebbe di certo aver penalizzato i coniugi in regime di comunione dei beni (il quale, anche a voler tacere d’altro, essendo il regime “legale”, dovrebbe godere di un indubbio favor da parte del legislatore) e quindi porre i coniugi in comunione in una posizione deteriore rispetto a coloro che abbiano optato per il regime di separazione dei beni (il che da sé costituirebbe un formidabile disincentivo per la scelta del regime di comunione, quando non anche un palese vizio di incostituzionalità). Si deve ritenere che:

a) se entrambi i coniugi effettuano il nuovo acquisto (essendo entrambi già titolari di diritti acquistati con l’ agevolazione “prima casa”), l’agevolazione “prima casa” non può essere concessa;

b) se entrambi i coniugi effettuano il nuovo acquisto e uno solo di essi sia già titolare di diritti acquistati con l’ agevolazione “prima casa”, il nuovo acquisto dovrebbe essere agevolato per il 50 per cento (e cioè con riguardo al coniuge che non è titolare di diritti acquistati con l’agevolazione “prima casa”) e non agevolato per l’ altro 50 per cento (e cioè con riguardo al coniuge titolare di diritti acquistati con l’agevolazione “prima casa”);

c) se un solo coniuge effettua il nuovo acquisto, ma entrambi i coniugi siano già titolari di diritti acquistati con l’ agevolazione”prima casa”, l’agevolazione “prima casa” non può essere concessa;

d) se il coniuge che effettua il nuovo acquisto è già titolare di diritti acquistati con l’agevolazione “prima casa”, l’ agevolazione”prima casa” non può essere concessa;

e) se uno solo dei coniugi acquista (in regime di comunione legale dei beni, con il che l’acquisto profitta anche all’altro coniuge), e l’altro coniuge sia già titolare di diritti acquistati con l’agevolazione “prima casa”, ci si dovrebbe comportare come nel caso b) e quindi l’agevolazione spetta per il 50 per cento del valore del bene acquistato (e cioè spetta per la quota riferibile al coniuge non titolare di preesistenti diritti acquistati con l’agevolazione, mentre non spetta per la quota riferibile al coniuge titolare di preesistenti diritti acquistati con l’ agevolazione).

L’acquirente non deve essere titolare di detti diritti, acquistati con le agevolazioni, “su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge” il legislatore dovrebbe aver inteso impedire la possibilità di sfruttare l’ automatismo dell’acquisto in comunione legale e di consentire a un soggetto, già titolare di diritti acquistati con l’agevolazione “prima casa”, di effettuare un ulteriore acquisto agevolato.

La norma non dovrebbe impedire l’acquisto agevolato in capo al coniuge che non abbia nel suo patrimonio la titolarità di diritti acquistati con l’agevolazione “prima casa”.

Il sistema fiscale attuale dovrebbe impedire che il coniuge già titolare di diritti acquistati con l’agevolazione possa nuovamente beneficiarne “sfruttando il regime di comunione legale e l’ automatismo degli acquisti che da esso deriva in capo ad entrambi i coniugi, chiunque sia quello di loro che materialmente sottoscrive l’atto di acquisto.

In tal senso pare esprimersi (“pare” perché il testo della circolare non brilla di chiarezza) la C.M. 19/E del 1° marzo 2001 al paragrafo 2.2.10, secondo cui: “Qualora l’acquirente sia titolare, anche in comunione legale, di una casa di abitazione acquistata in regime agevolato dallo stesso o dal coniuge, non può avvalersi dell’agevolazione tributaria.

Infatti tale acquisto, estendendosi ope legis anche all’altro coniuge, comporta, nella sostanza, la fruizione anche da parte di quest’ultimo del beneficio tributario; pertanto, permanendo detta situazione di titolarità, per ambedue i coniugi è preclusa la possibilità di avvalersi di nuovo dei benefici c.d. “prima casa”.

Sembra chiaro che il legislatore, quando fa riferimento ad un precedente acquisto agevolato fatto dal coniuge, intende quello effettuato in regime di comunione di beni”.