aliquote e sanzioni — idealista/news

Anche nel 2025 resta in vigore la cedolare secca sugli affitti, con tre aliquote differenti a seconda del tipo di contratto. La Legge di Bilancio 2025 ha confermato l’imposta sostitutiva del 21% per i contratti a canone libero, l’aliquota agevolata del 10% per i contratti a canone concordato e il 26% per le locazioni brevi. E l’obiettivo rimane quello di promuovere contratti di locazione più stabili. Di seguito tutte le aliquote previste, indicazioni sul calcolo della tassazione e tutto ciò che bisogna sapere circa la cedolare secca 2025.

Come funziona la nuova cedolare secca?

La cedolare secca è un regime fiscale sostitutivo dell’IRPEF applicabile ai contratti di affitto ad uso abitativo e questa prevede tre diverse aliquote in base alla tipologia di affitto. L’aliquota standard è del 21% per la maggior parte delle locazioni, mentre si riduce al 10% per i contratti a canone concordato, offrendo un vantaggio fiscale significativo grazie all’esenzione da IRPEF, addizionali, imposta di registro e bollo. L’opzione per la cedolare secca può essere esercitata al momento della registrazione del contratto tramite il modello RLI o in caso di proroga dello stesso.

Dal 2024 è stata introdotta una nuova e terza aliquota del 26%, confermata dunque anche per il 2025, applicabile agli affitti brevi per chi loca più di un immobile all’anno. Di conseguenza, il calcolo della cedolare secca avviene secondo le seguenti aliquote:

• 21% sul canone annuo per i contratti a canone libero;
• 10% per i contratti a canone concordato;
• 21% sul primo immobile locato per affitti brevi e 26% dal secondo al quarto immobile affittato con questa modalità.

Cedolare secca: esempio pratico di tassazione 

Per capire meglio come funzionerebbero nella pratica le tassazioni sopracitate, si prenda questa situazione come esempio pratico di tassazione della cedolare secca.

Un imprenditore possiede 7 immobili di cui 4 adibiti alla locazione breve, mentre gli altri 3 locati a studenti universitari con contratti secondo un canone concordato. Per gli immobili adibiti alla locazione breve, sarà prevista un’aliquota del 21% per il primo, mentre per il secondo, terzo e quarto immobile sarà prevista un’aliquota del 26%.

Altro discorso riguarderà i 3 immobili rimanenti, ovvero quelli locati agli studenti universitari: essendo locati ad un canone concordato, si potrà beneficiare dell’agevolazione con un’aliquota di tassazione al 10%.

Cedolare secca del 21 per cento: i requisiti

L’aliquota del 21% della cedolare secca è la più utilizzata, poiché questa non prevede particolari restrizioni – salvo il rispetto di alcuni requisiti soggettivi. Possono optare per questa tassazione tutte le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di godimento di un immobile, purché non nell’ambito di un’attività d’impresa, artistica o professionale. 

Gli immobili ammessi devono appartenere alle categorie catastali da A1 a A11 ed essere destinati ad uso abitativo. La cedolare secca può essere applicata anche alle relative pertinenze. Non è invece prevista la cedolare secca per i locali commerciali come i negozi, sebbene una possibile estensione agli affitti di negozi e uffici sia stata oggetto di discussione nell’ambito della riforma fiscale.

Oltre ad un’aliquota potenzialmente più conveniente rispetto all’IRPEF, la cedolare secca del 21% esonera dal pagamento delle addizionali comunali e regionali, così come esonera dal pagamento delle imposte di bollo e di registro al momento della registrazione del contratto.

Cedolare secca del 10 per cento: in quali casi si applica?

Ancor più vantaggiosa è la cedolare secca al 10%, ma questa può essere applicata solo in casi specifici. Tale riduzione d’aliquota è prevista solamente per i contratti a canone concordato nei comuni con carenza di soluzioni abitative o ad alta densità di popolazione, per gli affitti destinati a studenti universitari, nelle aree colpite da calamità naturali e per i contratti transitori disciplinati dalla legge n. 431/1998.

L’accesso alla cedolare secca ridotta richiede, però, il rispetto di condizioni più stringenti rispetto alle altre agevolazioni, in quanto questa può essere applicata solamente ai contratti di locazione stipulati con la formula dell’equo canone.

Nel caso di contratti non assistiti, è invece obbligatorio ottenere un’attestazione da parte delle organizzazioni firmatarie dell’accordo che certifichi il rispetto dei requisiti necessari per beneficiare della tassazione agevolata.

Chi deve pagare la cedolare secca al 26%?

Per gli affitti brevi è stata introdotta una terza aliquota, la quale è stata portata al 26% dalla Legge di Bilancio 2024. Questa tassazione si applica solamente alle locazioni brevi di durata inferiore a 30 giorni, compresi quei tipi di contratto che includono servizi aggiuntivi come la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali. L’aliquota si estende dunque anche ai contratti stipulati tramite terzi – come gli intermediari immobiliari – o su piattaforme online.

Sarà il contribuente, in sede di dichiarazione dei redditi, a scegliere quale immobile assoggettare all’aliquota ridotta della cedolare secca per le locazioni brevi. Sempre tramite la dichiarazione dei redditi, il contribuente dovrà saper determinare l’imposta effettivamente dovuta per le locazioni stipulate tramite portali di intermediazione immobiliare: in queste situazioni, la ritenuta applicata ai compensi resta pari al 21% a prescindere dal regime fiscale adottato dal beneficiario.

Quando si paga la cedolare secca sugli affitti 2025? 

Il pagamento della cedolare secca segue le stesse scadenze previste per l’IRPEF. A partire dal secondo anno di applicazione, poiché nel primo non è possibile determinare la base imponibile, si adotta il sistema di acconto e saldo.

L’acconto dovrà essere versato in un’unica soluzione entro il 30 novembre, se l’importo dovuto è inferiore a 257,52 euro; altrimenti, se l’importo supera 257,52 euro, dovrà essere saldato in due rate: la prima, pari al 40% dell’importo totale, entro il 30 giugno, la seconda, pari al restante 60%, entro il 30 novembre. Il saldo, invece, deve essere corrisposto entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di riferimento.

I codici tributo da inserire nel modello F24 per il pagamento della cedolare secca sono quelli riportati in questa tabella riassuntiva: