a chi spetta se l’immobile viene venduto?

Bonus fiscali nel caso di ristrutturazione edilizia e di riqualificazione energetica: l’acquirente ha diritto alle agevolazioni per i lavori non ancora eseguiti?

La legge garantisce determinate agevolazioni fiscali alle persone che, tra le altre cose, decidono di ristrutturare il proprio immobile favorendone l’efficientamento energetico oppure la messa in sicurezza. Cosa succede però se, nelle more, il proprietario decide di cedere l’abitazione? A chi spetta la detrazione fiscale se l’immobile viene venduto?

In buona sostanza, si tratta di capire se le detrazioni fiscali e le altre agevolazioni previste dalla legge rimangono in capo al venditore oppure se vengono cedute all’acquirente insieme all’immobile. L’argomento è tanto più importante se solo si considerano i numerosi benefici che sono stati previsti dal cosiddetto Superbonus, quali la cessione del credito d’imposta e lo sconto in fattura. Approfondiamo l’argomento cercando di comprendere a chi spettano i bonus fiscali se l’immobile viene venduto.

Bonus fiscali immobili: cosa sono?

I bonus fiscali consistono in agevolazioni che la legge riserva a coloro che eseguono determinati interventi sul proprio immobile, come accade ad esempio nel caso di ristrutturazione edilizia e di riqualificazione energetica.

Il principale beneficio è la detrazione fiscale, cioè la possibilità di scontare una quota delle spese sostenute sulle tasse da pagare all’erario.

Per chi si è avvalso del Superbonus, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione è stato possibile avvalersi, alternativamente:

• dello sconto in fattura. Si tratta di un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, anticipato dai fornitori che hanno effettuato gli interventi e da questi ultimi recuperato sotto forma di credito d’imposta, di importo pari alla detrazione spettante;
• della cessione di un credito d’imposta di pari ammontare ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari.

Detrazioni fiscali: a chi spettano se l’immobile viene venduto?

La detrazione fiscale passa all’acquirente per la quota che ancora non è stata utilizzata, salvo patto contrario.

È possibile che, durante l’esecuzione dei lavori, l’immobile venga ceduto; in ipotesi del genere, chi può avvalersi delle detrazioni fiscali?

La regola generale è che le agevolazioni seguono l’immobile; pertanto, in caso di vendita, all’acquirente viene trasferita anche la detrazione fiscale, il quale potrà avvalersene dimostrando di essere subentrato nel contratto di appalto e, pertanto, di aver sostenuto le spese.

Il venditore, perciò, conserva la detrazione fiscale che ha maturato per i costi che ha sostenuto personalmente, come chiarito dall’Agenzia delle Entrate (circolare n. 7/E/18).

Questa regola può essere derogata solo se le parti, all’interno del rogito, prevedono espressamente un accordo diverso.

Nello specifico, la legge dice che, in caso di vendita dell’unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica degli edifici, la detrazione non utilizzata in tutto o in parte è trasferita per i rimanenti periodi di imposta, salvo diverso accordo delle parti, all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare. In caso di decesso dell’avente diritto, la fruizione del beneficio fiscale si trasmette, per intero, esclusivamente all’erede che conservi la detenzione materiale e diretta del bene (art. 16-bis, d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917).

Ricapitolando, le detrazioni fiscali legate all’immobile, limitatamente alle quote non ancora fruite, seguono l’immobile, a meno che non sia presente un differente accordo tra le parti che indichi il mantenimento della detrazione a favore del venditore.

L’accordo per il mantenimento delle quote sul venditore deve essere indicato all’interno dell’atto notarile di compravendita dell’immobile oppure all’interno di una scrittura privata autenticata.

Nessun trasferimento automatico della detrazione è previsto nell’ipotesi di vendita parziale dell’immobile: chi acquista solo una quota non può ricevere in automatico le agevolazioni, essendo necessaria la proprietà intera dell’immobile.

Detrazione fiscale: a chi spetta in caso di donazione o di successione?

Le regole viste sinora sulla trasferibilità della detrazione fiscale si applicano anche nell’ipotesi di donazione dell’immobile o di successione mortis causa: il diritto a ricevere le quote rimanenti delle agevolazioni va al donatario o all’erede; è però fondamentale che quest’ultimo possegga materialmente il bene, non solo al momento della ricezione dell’eredità ma anche per gli anni successivi in cui è erogato il bonus.

Detrazione fiscale: a chi spetta in caso di usufrutto e di locazione?

Le detrazioni fiscali chieste dal proprietario non si trasferiscono nel caso di usufrutto: i bonus restano in capo al primo.

Nei casi in cui la legge concede le detrazioni anche al conduttore dell’immobile, alla cessazione della locazione l’inquilino conserva i benefici fiscali.

Cessione del credito e sconto in fattura: a chi spettano in caso di vendita dell’immobile?

I principi sinora espressi devono ritenersi validi per ogni tipologia di bonus fiscale inerente agli interventi di ristrutturazione edilizia e di riqualificazione energetica, ivi inclusi la cessione del credito e lo sconto in fattura garantiti dal Superbonus.

In questa specifica circostanza, però, colui che ritiene di essere titolare dell’agevolazione (il proprietario originario o il nuovo acquirente, nell’ipotesi in cui il contratto non stabilisca diversamente) dovrà ottenere il visto di conformità da parte del professionista incaricato che attesti la sussistenza dei presupposti che danno diritto al bonus fiscale.