come può il condominio recuperare le morosità?

Proprietario moroso deceduto: se gli eredi non accettano l’eredità, il condominio può recuperare i crediti per le quote mai pagate? Scopri come agire e i termini di prescrizione.

Quando un condomino decede lasciando debiti condominiali (spese non pagate), il recupero del credito da parte del condominio può diventare un percorso complicato, soprattutto se gli eredi non hanno ancora deciso se accettare o rinunciare all’eredità. La domanda sorge spontanea: se l’eredità non viene accettata, come può il condominio recupera le morosità?

La situazione descritta è più comune di quanto si pensi: il proprietario di un appartamento muore, lascia debiti condominiali accumulati e gli eredi (magari i figli) non si affrettano ad accettare l’eredità, lasciando il condominio in una situazione di incertezza. Il creditore, cioè il condominio, ha il diritto di agire per recuperare il dovuto e vedersi riconosciuto quanto gli spetta, anche se i tempi possono essere più lunghi rispetto a un normale recupero crediti. E difatti ci sono 10 anni per decidere se accettare o meno l’eredità e quindi subentrare nei debiti del defunto.

Questa guida analizzerà in dettaglio le azioni che il condominio può intraprendere in questi casi, i termini di prescrizione da tenere in considerazione e le possibili conseguenze per gli eredi (o per lo Stato, in ultima istanza).

I debiti condominiali si ereditano?

Il debito condominiale non si estingue con la morte del proprietario, ma entra a far parte dell’eredità e, una volta accettata, passa agli eredi. Questi diventano responsabili del pagamento in proporzione alle loro quote ereditarie. Ciascun erede quindi deve versare solo una parte del debito pari alla percentuale del patrimonio a lui pervenuta in successione.

Tre fratelli accettano l’eredità del padre. Ciascuno di questi ha una quota pari agli altri. Il condominio potrà quindi pretendere da ciascun erede solo un terzo del debito. Se uno dei fratelli non paga la propria quota, gli altri non saranno responsabili per lui.

Diversa è la sorte delle quote condominiali scadute dopo la morte del precedente proprietario, quando già si è formata la comproprietà degli eredi. In tal caso, ciascuno di questi è responsabile in solido con gli altri dell’intero ammontare del debito. Sicché il condominio potrà pretendere tutto il pagamento da un solo soggetto (salvo il diritto di questi di rivalersi nei confronti dei comproprietari).

Cosa succede se gli eredi non accettano l’eredità?

Se gli eredi non accettano l’eredità (né espressamente, né tacitamente) entro i termini di legge, il condominio non può agire direttamente contro di loro. Si apre una situazione di eredità giacente, in cui i beni del defunto sono “in attesa” di un erede. L‘eredità giacente è la situazione che si verifica quando l’eredità non è ancora stata accettata dai chiamati all’eredità e non è stato nominato un curatore dell’eredità giacente.

Come anticipato, i chiamati all’eredità hanno 10 anni di tempo per decidere se accettare o meno la successione. Un termine più breve è previsto solo per i conviventi e coloro che sono nel possesso dei beni del defunto: questi ultimi, entro 3 mesi, devono fare l’inventario dei beni del defunto e, nei successivi 40 giorni, dichiarare se intendono accettare o meno l’eredità.

I tempi così dilatati possono creare problemi e incertezze nei confronti dei terzi. Si pensi a un appartamento che debba essere necessariamente sottoposto a manutenzione per evitare danni alle abitazioni vicine. Si pensi anche alle necessità di cassa del condominio, in attesa di vedersi pagare le quote maturate e future. Ebbene, cosa fare per sollecitare gli eredi a prendere una decisione? L’articolo 481 del codice civile prevede la cosiddetta actio interrogatoria: si tratta di un’azione legale che chiunque vi abbia interesse (in questo caso, il condominio) può intraprendere per chiedere al giudice di fissare un termine entro il quale i chiamati all’eredità devono dichiarare se accettano o rinunciano all’eredità.

In pratica, grazie a tale strumento, è possibile accorciare notevolmente il termine entro cui gli eredi devono decidere se accettare o meno l’eredità.

L’actio interrogatoria si intraprende nel seguente modo:

• il condominio (tramite l’amministratore, previa autorizzazione dell’assemblea) presenta un’istanza al Tribunale del luogo in cui si è aperta la successione (cioè l’ultimo domicilio del defunto);
• il giudice, se ritiene l’istanza fondata, fissa un termine (di solito, qualche mese) entro il quale i chiamati all’eredità devono dichiarare se accettano o rinunciano;
• il provvedimento del giudice deve essere notificato ai chiamati all’eredità.

Se i chiamati accettano l’eredità entro il termine, diventano eredi e rispondono dei debiti condominiali.

Se i chiamati rinunciano all’eredità entro il termine, si procede con la chiamata dei successivi eredi (se ci sono), oppure con la devoluzione dell’eredità allo Stato ma quest’ultimo risponde dei debiti (compresi quelli condominiali) solo nei limiti del valore dei beni ereditati.

Se i chiamati non fanno alcuna dichiarazione entro il termine, perdono il diritto di accettare l’eredità.

Si può pignorare la casa del condomino moroso defunto se gli eredi non hanno ancora accettato l’eredità?

Non è possibile pignorare la casa del debitore defunto se ancora nessuno ha accettato l’eredità. Difatti, come detto, quando sussiste l’eredità giacente non è ancora definito il proprietario, sicché non sarebbe neanche possibile notificare gli atti esecutivi: non c’è quindi un soggetto contro cui agire.

Il condominio può agire contro il coniuge superstite che ha il diritto di “godimento” sull’immobile?

Qual è il termine di prescrizione per i debiti condominiali?

I debiti condominiali ordinari (le spese per la manutenzione ordinaria, i servizi comuni, ecc.) si prescrivono in cinque anni (art. 2948, n. 4, c.c.). Il termine decorre dalla data della delibera di approvazione del rendiconto e dello stato di riparto.

I debiti condominiali per le quote straordinarie (le spese per lavori straordinari, innovazioni, ecc.) si prescrivono in dieci anni.

Cosa succede se il precedente amministratore non ha agito per recuperare i crediti?

Il nuovo amministratore ha il dovere di agire per recuperare i crediti condominiali, anche quelli pregressi. Egli deve agire entro massimo sei mesi dalla chiusura dell’esercizio di bilancio, Se non lo fa, può essere ritenuto responsabile nei confronti del condominio.

Il condominio può agire direttamente contro gli eredi, una volta accettata l’eredità?

Una volta che gli eredi hanno accettato l’eredità (espressamente o tacitamente), diventano responsabili dei debiti del defunto, in proporzione alle loro quote ereditarie. Il condominio può quindi agire contro di loro per il pagamento del dovuto.