Ammissibile il tetto sulle provvigioni dei mediatori immobiliari – La lente sul fisco

La norma nazionale che ponga un tetto massimo alla provvigione applicata sui servizi di intermediazione immobiliare in occasione della vendita, dell’acquisto o della locazione di un immobile non è contraria al diritto dell’Unione europea, purché la misura prevista sia “proporzionata” rispetto agli obbiettivi che la norma si pone e non esistano altre misure meno restrittive che permettano di ottenere lo stesso risultato.
Lo ha deciso dal Corte di Giustizia Ue con la sentenza di ieri relativa alla causa C-674/23.

La questione involgeva una norma del diritto sloveno, che, con riferimento agli atti di acquisto o di locazione, da parte di persone fisiche, “di un edificio residenziale unifamiliare, di un appartamento o di un’unità abitativa”, prevede l’applicazione “di un tetto massimo alla provvigione applicata per i servizi di intermediazione immobiliare, in misura pari:
– in caso di acquisto o di vendita di un bene immobile il cui valore contrattuale è pari o superiore a 10.000 euro, al 4% del prezzo contrattualmente previsto;
– in caso di locazione, al 4% dell’importo risultante dalla moltiplicazione del canone di locazione mensile per il numero di mesi per i quali il bene immobile viene locato, restando inteso che tale provvigione non può superare l’importo di un canone di locazione mensile”.
Al di sopra di tale tetto massimo, il contratto di locazione o di compravendita è nullo.

In particolare, la domanda di pronuncia pregiudiziale chiede di valutare se tale disciplina sia compatibile con l’art. 15 della Direttiva 2006/123/Ce, relativa ai servizi del mercato interno. Tale norma, al fine di sopprimere le restrizioni alla libertà di stabilimento e alla libera circolazione dei capitali, chiede agli Stati membri di verificare se il loro ordinamento giuridico subordini l’accesso a un’attività di servizi o il suo esercizio a rispettare (tra il resto) tariffe obbligatorie minime o massime che il prestatore deve rispettare. Lo Stato membro deve quindi verificare che tali requisiti rispettino le seguenti condizioni:
– non discriminazione;
– necessità alla luce di esigenze imperative di interesse generale;
– proporzionalità.

Alla luce di tali principi, la norma slovena, che pone un limite alle provvigioni degli intermediari immobiliari, viene messa al vaglio dalla Corte Ue che, sotto il primo profilo, la ritiene non discriminatoria in quanto opera indipendentemente dal luogo della sede della società immobiliare interessate.

Sotto il secondo aspetto (necessità), i giudici fanno presente che, nel limitare le provvigioni per i servizi di intermediazione immobiliare negli atti di acquisto o locazione di immobili, il legislatore sloveno ha cercato, da un lato, di “promuovere l’accessibilità di alloggi adeguati a prezzi ragionevoli per le persone vulnerabili” (giovani, studenti, persone anziane) “e, dall’altro, di contribuire alla protezione dei consumatori rafforzando la trasparenza dei prezzi, tenuto conto della mancanza di alloggi disponibili, in particolare quelli destinati alle locazioni”.

Considerato che la protezione dei consumatori è ritenuta un motivo imperativo di interesse generale e che tale è ritenuto anche lo scopo di promuovere l’alloggio per le persone vulnerabili o a basso reddito, la norma slovena pare rispettosa della condizione di “necessità”.

Il terzo requisito, relativo alla proporzionalità, implica la valutazione che la misura in questione sia idonea a garantire la realizzazione dell’obiettivo perseguito, senza andare oltre quanto è necessario per raggiungerlo e che non esistano misure meno restrittive che permettano di raggiungere il medesimo risultato.
Su questo, però, la Corte rinvia al giudice di merito, al quale spetta l’esame dei fatti di causa oggetto dei procedimenti principali e l’interpretazione della normativa nazionale, per stabilire se e in quale misura la proporzionalità sia soddisfatta.

In conclusione, la Corte Ue afferma che la fissazione di un tetto massimo per le provvigioni per i servizi di intermediazione immobiliare appare idonea:
– a contribuire alla protezione dei consumatori, poiché aumenta la trasparenza dei prezzi, consentendo “ai consumatori di prevedere l’importo della provvigione che verrà applicata”;
– a promuovere l’accesso ad alloggi adeguati a prezzi ragionevoli a persone vulnerabili (ma non solo a queste, riguardando un numero potenzialmente indeterminato di soggetti).

Pertanto, essa appare compatibile con l’art. 15 della Direttiva 2006/123/Ce, purché “tale normativa non vada oltre quanto è necessario per raggiungere gli obiettivi da essa perseguiti e non esistano altre misure meno restrittive che permettano di ottenere il medesimo risultato”.