gli effetti di tramvia e turismo

Firenze, 10 marzo 2025 – In Toscana non aumentano solo i prezzi delle case. Secondo l’ufficio studi Tecnocasa, nel primo semestre 2024 sono salite anche le quotazioni di box e posti auto, soprattutto in corrispondenza di lavori per la viabilità o rifacimento marciapiedi con restrizione degli spazi disponibili per parcheggiare. A Firenze, per esempio, dove sono in corso i lavori della tramvia, sia i box che i posti auto hanno registrato un incremento di prezzo attorno al 3,3%. Aumenti esponenziali sul costo dei box si segnalano in Toscana a Livorno, con oltre il +11%, e ad Arezzo, con il +8,3%. Allo stesso modo, si sta assistendo ad un incremento dei prezzi delle abitazioni, in particolare nel capoluogo toscano.

Dove aumentano i prezzi delle abitazioni

Sempre secondo le analisi dell’ufficio studi gruppo Tecnocasa, nella prima parte del 2024 i valori immobiliari della città di Firenze sono aumentati del 3,2%. In centro, in particolare, si segnala un incremento dei prezzi del 3%, in seguito all’ascesa delle locazioni turistiche e, di conseguenza, della maggiore richiesta di case per investimento. In centro città, infatti, spiega l’ufficio studi, la maggioranza delle compravendite è destinata al comparto ricettivo. Si affitta anche a studenti, spesso stranieri. Un monolocale può arrivare a costare mille euro al mese.

Gli altri immobili sono acquistati da chi lavora in centro oppure che da chi desidera frazionarli e poi rivenderli o, ancora, da chi desidera immobili di lusso. Tra gli acquirenti si contano anche stranieri, in particolare americani, che desiderano una casa per le vacanze in Italia. Gli immobili più lussuosi sono disponibili nelle aree più prestigiose intorno a via San Gallo (via delle Mantellate, via Duca d’Aosta) e toccano prezzi massimi di 7 mila euro al metro quadrato, con punte fino a 10mila euro al metro quadrato per le soluzioni con vista sul Duomo. Sul segmento alto si acquistano tipologie dalla metratura generosa, 200-250 metri quadrati, possibilmente con spazi esterni e affacci su piazze importanti. Da notare, però, che i dati Tecnocasa, relativi al primo semestre 2024, non tengono conto dell’impatto che si stima possa avere la nuova legge regionale sul turismo, impugnata dal governo, e la lotta alle keybox messa in campo dall’amministrazione comunale fiorentina a partire dal mese scorso.

A Campo di Marte i prezzi delle case aumentano di più

A Campo di Marte, rileva l’ufficio studi Tecnocasa, si registra l’aumento dei prezzi più importante di Firenze, pari ad un +4,4% sul primo semestre 2023. In dettaglio, crescono i valori delle case a Coverciano a causa di una bassa offerta ed un’elevata domanda. Piace la parte alta di Coverciano, verde, signorile e caratterizzata da stabili storici di fine ‘800-inizi ‘900 e da immobili degli anni ’70. Nella parte che si sviluppa lungo via D’Annunzio (zona “Quattro Stagioni”) ci sono importanti ville signorili che, situate in collina, dominano la città e superano abbondantemente il milione di euro. Coverciano bassa è composta principalmente da palazzine sorte tra gli anni ’50 e ’60 in edilizia popolare. Un appartamento ristrutturato costa da 3.400 a 3.600 euro al metro quadrato.

San Salvi è penalizzata dalla rumorosità della linea ferroviaria adiacente e dalla mancanza di parcheggio, motivo per cui le quotazioni sono inferiori, attorno ai 3mila euro al metro quadrato. Il mercato delle locazioni è animato prevalentemente da lavoratori fuori sede che lavorano nelle industrie della zona. Una stanza si affitta mediamente a 400 euro al mese.

Novoli, un quartiere sempre più apprezzato

Dopo Campo di Marte, è l’area di Novoli e Careggi a registrare l’aumento più significativo dei prezzi delle case: +3,6%. Aumenta infatti la domanda, anche in virtù dei numerosi interventi che hanno interessato l’area negli ultimi anni. Oltre al completamento della tramvia, da segnalare la realizzazione del palazzo Findomestic, l’abbattimento e la ricostruzione di alcune soluzioni in edilizia popolare, l’ampliamento di alcune strutture di student housing, la costruzione di nuovi immobili nel Parco San Donato e l’apertura di un nuovo super store. L’area di Novoli, inoltre, è sempre molto apprezzata dagli investitori alla ricerca di 2-3 locali dal valore compreso tra 180 e 220mila euro. Il canone di un bilocale si attesta su 900 euro al mese e i contratti più utilizzati sono quelli a canone libero. Non mancano acquisti da parte di famiglie, il quartiere infatti è caratterizzato dalla presenza di scuole e servizi. Sempre richieste anche tipologie da trasformare in B&B e case vacanza, con i costi di una stanza che si attestano intorno a 70 euro a notte. La zona di Novoli, costruita tra gli anni ’60 e gli anni ’70, registra quotazioni medie di 2.600-2.800 euro al mq per soluzioni in buono stato, 2400 euro per quelle da ristrutturare.

L’andamento nelle altre aree di Firenze

L’ufficio studi Tecnocasa rileva valori stabili nella macro-area Isolotto e in leggero aumento (+1,4%) per Poggio Imperiale-Bandino. In quest’ultima si segnala l’andamento della zona sud che registra valori in aumento. La motivazione si deve ricercare nella bassa offerta di immobili sul mercato e in una domanda, prevalentemente di abitazione principale, sempre sostenuta. Poco il nuovo presente e quello che c’è è ricavato dalla conversione di capannoni dismessi. Mediamente si vende a 6-7mila euro al metro quadrato. C’è sempre più interesse per queste soluzioni alla luce del “Casa green”, anche se il quartiere offre soprattutto abitazioni in classe D e E.  La zona, sorta principalmente negli anni ’70, offre metrature medie che oscillano da 90 a 110 euro al metro quadrato. Si tratta di un’area verde, servita, con immobili spesso in buono stato e dotati di spazi esterni.

Le quotazioni più elevate si registrano a San Marcellino, area residenziale costituita da terratetti, condomini e bifamiliari che spesso godono della vista sulle colline circostanti. Le quotazioni medie sono di 4mila euro al metro quadrato, per un buon usato, con punte di 4.500 euro per le soluzioni posizionate all’ultimo piano con terrazzo. Più popolare l’offerta abitativa di Sorgane che, nata come area in edilizia popolare dopo l’alluvione del 1966, si è rivalutata nel tempo grazie anche alle nuove costruzioni sorte tra il 2000 ed il 2007 le cui quotazioni medie sono di 2.600 euro al metro quadrato. Sul mercato delle locazioni si registra una buona richiesta, alimentata da famiglie ma anche da chi lavora al Viola Park. Un bilocale si affitta a 800 euro al mese. L’offerta in parte è stata ridotta dal ricorso dei proprietari all’affitto turistico.