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Rexer, l’agenzia immobiliare warmtech, nata dalla partnership tra Intesa Sanpaolo, Homepal e Bper Banca, ha presentato presso la sua sede milanese la prima edizione dell’Osservatorio Immobiliare 2024, uno studio sul settore immobiliare italiano, che punta a diventare un format annuale e un punto di riferimento per il settore. Il dossier riporta i risultati di una survey condotta sui consumatori, esplorarandone il loro punto di vista e le loro intenzioni in merito all’acquisto o vendita di case.

Di seguito le evidenze dell’Osservatorio immobiliare Rexer: l’analisi dei dati è stata effettuata in collaborazione con Monitor Deloitte.

Monica Regazzi, chief financial officer di Rexer, ha così commentato i dati emersi dalla ricerca: “Il settore immobiliare italiano sta attraversando un periodo di transizione caratterizzato da cambiamenti e sfide notevoli, ma guardando al futuro si presentano anche opportunità interessanti. Come ha messo in luce il nostro Osservatorio, le prospettive del mercato immobiliare italiano sono significativamente influenzate dall’evoluzione della politica monetaria, dalla ripresa economica e dall’innovazione tecnologica.

La riduzione dei tassi di interesse stimola ulteriormente il mercato; la ripresa dell’economia, con il conseguente incremento del PIL, garantisce un ambiente più favorevole per gli acquisti immobiliari e infine, l’innovazione tecnologica e la crescente digitalizzazione del settore stanno trasformando il panorama immobiliare, offrendo nuove opportunità per l’efficienza e l’accessibilità nel mercato. La survey da noi condotta sui consumatori ha messo in luce anche un altro interessante dato: l’84% dei rispondenti ritiene molto importante l’utilizzo della tecnologia – tool come ad esempio il virtual tour, contratti e firme in digitale o l’utilizzo dell’AI nella stesura degli annunci – nella compravendita di una casa.”

Monica Regazzi, chief financial officer di Rexer

Il contesto macroeconomico

ll contesto globale mostra prospettive di crescita economica (+3,2% crescita globale) e stime sull’inflazione globale in riduzione; anche l’Eurozona mostra segnali di ripresa economica che stanno generando un clima di fiducia per gli investimenti immobiliari. L’economia italiana ha registrato un PIL in crescita del +0,2% nel Q2 del ‘24 vs Q1 ‘24, con prospettive positive per l’intero anno (+0,8%).

La politica monetaria della BCE ha guidato la riduzione dell’inflazione (core), in decrescita in Italia nel ’24 (dal 6,26% del 2022 all’1,8% nell’ultimo mese di rilevazione) e le prospettive sono quelle di una riduzione dei tassi di interesse: da giugno a oggi i tassi sono stati tagliati 3 volte dal 4% al 3,25%, dopo 5 anni di politica monetaria restrittiva.

Il mercato residenziale in Europa

La crescita economica prevista e le politiche della Bce influenzano direttamente il mercato immobiliare, che sta mostrando segnali di ripresa nel 2024, dopo il calo registrato nel 2023 (-9% rispetto al 2022) e il 2024 si attesta come il 3° anno con i volumi di compravendite residenziali più alti dal 2011; possiamo dire che il settore residenziale sta trainando il mercato immobiliare italiano. Nel 2024 si assiste ad un avvio positivo nei primi mesi dell’anno, con il Q2 che mostra un +1,2% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. I prezzi delle compravendite residenziali sono in crescita (+1,3% nel 2023), con ulteriori rialzi (+2%) previsti per il 2024 in tutte le principali città italiane, specialmente nel segmento del residenziale nuovo, con una crescita attesa addirittura del +9,8% nel 2024. Le nuove costruzioni sono difficili da trovare, i loro prezzi sono cresciuti del +30% in 5 anni. Nel contesto europeo, Milano si posiziona come la prima città in Italia per costo al metro quadrato con un valore medio di 5.500 €/mq (con picchi di 10-12.000 €/mq in centro città). Nel mercato europeo, tuttavia, Milano si posiziona al 15° posto, a livello di Lisbona, dietro a mercati meno significativi come Praga, Vienna e Dublino e ancora molto lontana dalle città più importanti come Zurigo, Ginevra, Londra e Parigi.

L’attrattività delle città italiane: non solo Milano e Roma

Sono diversi i fattori chiave che contribuiscono all’attrattività di una città a livello immobiliare: i prezzi in crescita (+7,3 % dal ’22 al ’23 aumento dei prezzi a Bergamo), il numero elevato di transazioni immobiliari (~101.000 a Milano e Roma nel 2023), la velocità con cui si conclude una compravendita, la vocazione turistica della città (+10% Torino dal 2022 al 2023 e + 26% a Napoli), e l’elevato livello di digitalizzazione. Dal punto di vista dell’attrattività immobiliare, in testa alla classifica troviamo Milano, centro economico e finanziario d’Italia e polo attrattivo per professionisti e aziende, che stimolano l’investimento e l’innovazione. Gli elevati volumi di compravendita e le quotazioni immobiliari in crescita riflettono la forte attrattiva della città.

Seconda classificata è Roma, centro politico e amministrativo e patrimonio storico e culturale dell’Italia, che attira milioni di turisti ogni anno e presenta il più alto numero di transazioni immobiliari nel 2023. In terza posizione, a parimerito, Torino e Bologna, dove una combinazione di storia, cultura, innovazione e forte identità locale contribuisce all’attrattività per residenti ed investitori.

Nella top ten della classifica ci sono anche città del Sud Italia come Bari e Napoli che, seppur presentino quotazioni più basse e un minor numero di transazioni immobiliari rispetto alle città sopra riportate, sono in crescita e iniziano a configurarsi con un buon potenziale, anche per gli acquirenti di seconde case. Ad esempio, a Napoli nel primo semestre del ’24 le transazioni immobiliari sono cresciute del +4,9% rispetto al secondo semestre ’23. Tra le città più piccole, nella top ten della classifica dell’attrattività immobiliare, troviamo Monza, Padova, Bergamo, Brescia e Modena.

Il punto di vista del consumatore: la survey

A giugno 2024 Rexer ha condotto una survey su un campione di circa 1.000 rispondenti, per indagare e comprendere il punto di vista del consumatore italiano relativamente al mercato immobiliare e come varia con le loro esperienze ed intenzioni di vendita ed acquisto. La survey conferma la storica predilezione degli italiani per la proprietà immobiliare: il 56% del campione intervistato possiede un immobile, al Nord il 66%; ben il 30% dei rispondenti dichiara di voler acquistare un immobile nei prossimi 12 mesi, anche se già in possesso di una casa di proprietà.

I consumatori prevedono ulteriori aumenti dei valori nei prossimi 12 mesi, con aspettative ancora più alte su Milano: il 45% dei rispondenti si aspetta un aumento dei prezzi nei prossimi 12 mesi, il 61% se lo aspetta a Milano. L’interesse alla vendita sta crescendo, però c’è una fascia del panel che invece preferisce non vendere (il 17%) in attesa che i prezzi salgano ancora: di questi il 36% ammette di puntare al massimo guadagno e quindi aspetta a mettere in vendita il proprio immobile.

La decisione di vendita è influenzata dagli alti costi di manutenzione e dal prezzo, con un impatto crescente all’aumentare dell’età dei rispondenti. L’interesse all’acquisto sta crescendo, soprattutto a Milano, anche grazie alle politiche monetarie finalmente espansive che facilitano l’accesso al credito, con il 37% del panel che dichiara di aver aumentato il suo interesse all’acquisto di un immobile negli ultimi due anni. Singolare: il tasso bloccante, ovvero la soglia massima di tasso d’interesse considerata tollerabile dagli acquirenti, è del 2% nelle fasce più giovani (fino a 44 anni) e meno istruite (fino a laurea triennale), mentre sale al 4% – 5% con l’aumentare dell’età e del livello di istruzione (over 55 e laureati magistrale).

La decisione d’acquisto è fortemente condizionata dal prezzo e dai tassi di interesse, con gli under 35 più sensibili alle fluttuazioni. Attrattività delle città italiane Rexer ha sviluppato un indice proprietario per identificare le città italiane più attrattive, in base alla dinamica immobiliare e al livello di digitalizzazione.

Gli interventi di rigenerazione urbana

Le prospettive ottimiste del mercato immobiliare, caratterizzate da un aumento della domanda e dei prezzi, sono rafforzate anche dall’attuale tendenza verso la rigenerazione urbana, che pone un forte accento sulla sostenibilità ambientale ed edilizia, sia per le nuove costruzioni, che per il restauro di edifici esistenti. Questi interventi, incentrati sulla progettazione sostenibile per l’intero ciclo di vita delle strutture e l’adozione di tecnologie per il risparmio energetico, consentono di migliorare la qualità della vita urbana ed attrarre una sempre più ampia varietà di utenti. Tali progetti rispondono alla domanda crescente di nuove case, che soddisfino i criteri contemporanei legati al consumo energetico, all’impatto ambientale e ai servizi dedicati alle persone.