Superbonus, come difendersi dai controlli dell’Agenzia delle Entrate

Chi ha usufruito delle agevolazioni connesse al Superbonus avrebbe dovuto aggiornare le rendite catastali degli immobili. Premessa doverosa per capire il motivo per il quale l’Agenzia delle Entrate ha avviato una serie di controlli su quanti hanno beneficiato delle agevolazioni fiscali derivate dalla misura.

A determinare l’obbligo di aggiornare i dati è il valore dei lavori in proporzione a quello dell’immobile: nel caso in cui dovessero superare il 15% è indispensabile effettuare la comunicazione. Altrimenti non è necessario fare nulla.

Chi deve effettuare l’aggiornamento catastale

A intervenire a gamba tesa sulle norme relative al Superbonus 110% e agli altri bonus edilizi ci ha pensato la Legge di Bilancio 2024, che ha previsto che quanti abbiano beneficiato delle agevolazioni fiscali sono tenuti ad aggiornare i dati catastali dell’immobile oggetto dell’intervento.

L’operazione deve essere effettuata nel caso in cui i lavori abbiano comportato una variazione della rendita. L’obbligo scaturisce indipendentemente dal tipo di intervento che è stato effettuato, andando a coinvolgere indistintamente quelli di efficientamento energetico e quelli che portano ad una riduzione del rischio sismico.

Con l’eccezione di alcuni rari casi, il contribuente deve presentare una variazione catastale ogni qual volta vengano effettuate delle modifiche anche solo all’interno dell’immobile. E quando gli interventi determinano anche solo una modifica degli spazi interni.

Può capitare, però, che si possano venire a generare delle situazioni per le quali, nonostante la pianta rimanga invariata, i lavori che sono stati effettuati impongano la presentazione della variazione.

Quando è necessario presentare la variazione

A definire quando si debba presentare la variazione è direttamente la normativa sul catasto: è necessario farlo nel momento in cui il costo dei lavori – devono essere inclusi quelli che riguardano la singola unità immobiliare e quelli che coinvolgono la quota condominiale – superi del 15% il valore originale dell’immobile.

All’interno del calcolo deve essere considerato anche il valore a nuovo degli impianti che sono stati sostituiti. Una valutazione che può essere effettuata unicamente da un tecnico dopo una perizia accurata.

Ma proviamo a fare un esempio, in modo da comprendere meglio il concetto. In un condominio si sta realizzando un cappotto termico e si sostituisce la caldaia condominiale: l’ammontare dei lavori non supera la soglia del 15%. Ma se si aggiunge un impianto fotovoltaico, si effettuano dei lavori di adeguamento sismico e climatizzazione nelle parti comuni, il valore complessivo dei lavori supera facilmente la soglia del 15%. Soprattutto se le singole unità immobiliari decidono di sostituire gli infissi.

Spostando il nostro esempio ad una casa unifamiliare, un intervento come quello del cappotto termico e della caldaia potrebbero non superare la soglia del 15%. Ma nel momento in cui si vanno ad aggiungere degli altri lavori, come un impianto fotovoltaico e la sostituzione degli infissi, la percentuale viene superata facilmente.

Ricordiamo che alcuni interventi possono risultare costosi, soprattutto quando richiedono delle demolizioni e dei rifacimenti.

Come effettua i controlli l’Agenzia delle Entrate

Come vengono scelti i contribuenti da controllare? E soprattutto quali criteri adotta l’Agenzia delle Entrate per inviare le lettere di compliance? L’operazione parte dall’incrocio dei dati relativi alle cessioni dei crediti legati al Superbonus con le informazioni che sono presenti negli archivi catastali.

Nel caso in cui, per un determinato immobile, si dovesse appurare che il proprietario ha beneficiato delle agevolazioni relative ai bonus edilizi ma non ha presentato la dichiarazione di variazione, viene inviata una lettera. Questo significa che la missiva dell’Ade può essere ricevuta da quanti:

• abbiano fruito del Superbonus 110% o di un qualsiasi altro bonus;
• abbiano effettuato la cessione del credito;
• non abbiano provveduto a presentare la dichiarazione di variazione catastale, benché fosse obbligato a farlo.

Le sanzioni previste per chi non è in regola

Le sanzioni previste per quanti non abbiano provveduto ad aggiornare la rendita catastale variano a seconda della gravità dell’omissione. Possono partire da un minimo di 1.291,44 euro per arrivare ad un massimo di 10.329,14 euro.

La rendita catastale deve essere aggiornata per alcuni motivi, i più importanti dei quali sono:

• la correttezza fiscale: i dati corretti permettono che vengano applicate le imposte corrette sugli immobili;
• il valore dell’immobile: nel momento in cui la rendita catastale è corretta si tiene conto del reale valore dell’immobile nel momento in cui viene venduto o si deve richiedere un mutuo.

Come ci si deve comportare se si riceve la lettera

La prima mossa da fare, nel momento in cui si riceve una lettera dall’Agenzia delle Entrate, è verificare – con l’ausilio di un tecnico – se sia effettivamente necessario effettuare l’aggiornamento catastale. Tramite l’ausilio di un geometra o di un architetto è opportuno accertarsi che i lavori effettuati abbiano determinato una variazione della rendita catastale.

Nel caso in cui la verifica dovesse confermare l’obbligo di un aggiornamento, il contribuente è tenuto a correggere l’omissione. Deve, quindi, presentare la dichiarazione di variazione catastale (Docfa) e, avvalendosi del ravvedimento operoso, deve provvedere a regolarizzare la propria posizione, con il pagamento di una sanzione ridotta.

Se, invece, il comportamento del contribuente è stato corretto – quindi non sussiste alcun obbligo di effettuare un aggiornamento catastale – è necessario fornire i dovuti chiarimenti e le necessarie precisazioni all’Agenzia delle Entrate. Per farlo è possibile avvalersi del canale Civis, allegando la documentazione che serve a certificare la propria posizione. Importante, per difendersi, è una perizia tecnica con la quale attestare che i lavori non hanno comportato un aumento della rendita catastale.

Attenzione: anche nel caso in cui si dovesse appurare di aver ragione è necessario rispondere all’Agenzia delle Entrate. Se il contribuente dovesse rimanere inerte, l’Ade potrebbe notificare un avviso di accertamento, con il quale attribuisce d’ufficio una nuova rendita catastale e richiede il pagamento delle imposte e le relative sanzioni.