Confedilizia, le nuove regole sulle valutazioni immobiliari

La rubrica settimanale

Valutazioni immobiliari: le nuove regole che rafforzano fiducia e stabilità

Le Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie, recentemente aggiornate, non sono solo un insieme di regole tecniche. Esse rappresentano una strategia ampia e condivisa, che mira a stabilizzare il sistema creditizio, rendendolo più trasparente e conforme ai parametri richiesti dall’Unione europea. Questo quinto aggiornamento è stato elaborato con il coinvolgimento di molteplici organismi e associazioni: Abi, Assoimmobiliare, Assovib, Collegio nazionale degli agrotecnici e degli agrotecnici laureati, Collegio nazionale dei periti agrari e dei periti agrari laureati, Confedilizia, Consiglio dell’ordine nazionale dei dottori agronomi e dottori forestali, Consiglio nazionale degli architetti pianificatori paesaggisti conservatori, Consiglio nazionale degli ingegneri, Consiglio nazionale dei geometri e geometri laureati, Consiglio nazionale dei periti industriali e dei periti industriali laureati, FIABCIItalia, Isivi, Rics, Tecnoborsa e Tegova. Il lavoro si colloca nell’ambito del “Tavolo sulla valutazione degli immobili a garanzia delle esposizioni creditizie”, istituito nel 2010 con un Protocollo d’intesa. Uno degli elementi innovativi di questa quinta edizione riguarda l’introduzione del concetto di “valore dell’immobile” nella disciplina di vigilanza prudenziale delle banche. Questo concetto si distingue chiaramente dal “valore del credito ipotecario” e rappresenta un passo avanti nella chiarezza e precisione delle valutazioni immobiliari. È in corso l’elaborazione di un’appendice metodologica, che fornirà indicazioni dettagliate per calcolare tale valore. Inoltre, le Linee guida sono state adeguate agli standard internazionali ed europei più recenti, come Ivs, Evs e Rics, con l’obiettivo di rendere le valutazioni immobiliari uniformi e affidabili su scala continentale. Per i cittadini, queste nuove regole offrono maggiore trasparenza e affidabilità nelle valutazioni, riducendo il rischio di discrepanze che in passato hanno portato a contenziosi. Chi acquista o vende un immobile potrà contare su stime chiare, basate su criteri documentati e verificabili. Per gli istituti di credito, le Linee guida rappresentano uno strumento essenziale per contenere il rischio creditizio e operativo. L’obbligo di utilizzare periti indipendenti e qualificati, separati dai processi decisionali, garantisce maggiore imparzialità nelle valutazioni. Dietro queste disposizioni c’è una visione più ampia: stabilità per il sistema finanziario, trasparenza per il mercato immobiliare e rafforzamento della fiducia tra cittadini, istituti di credito e investitori. In un contesto economico segnato da incertezze, regole condivise come queste diventano strumenti imprescindibili per consolidare il rapporto tra tutti gli attori del mercato.

Si può pretendere l’aumento del canone in corso di contratto?

Il proprietario non può pretendere aumenti contrattuali nel corso della durata del contratto, se non modificando lo stesso consensualmente. È inoltre considerato nullo ed illegittimo qualunque accordo tra locatore e conduttore che integri il canone rispetto all’importo dichiarato nella registrazione del contratto. L’unica variazione del canone ammessa è quella conseguente all’eventuale aggiornamento Istat.

Locazioni anteriori e successive al pignoramento: quale criterio temporale?

Per giudicare se la locazione è anteriore o successiva, agli effetti dell’opponibilità all’acquirente, non è rilevante il momento in cui la vendita forzata si compie ma, more solito, il tempo del pignoramento. Così come è al pignoramento, e non alla pronuncia del decreto di trasferimento, che deve farsi riferimento per giudicare dell’opponibilità all’aggiudicatario degli atti di alienazione compiuti da colui che subisce l’espropriazione (artt. 2913, 2914 c.c.) e delle domande giudiziali trascritte contro l’esecutato o degli atti che importano vincoli di indisponibilità (art. 2915 c.c.): ciò in quanto “non sono opponibili all’acquirente i diritti acquistati da terzi sulla cosa, se i diritti stessi non hanno effetto in pregiudizio del creditore pignorante e dei creditori intervenuti nell’esecuzione” (art. 2919 c.c.).

Si può apporre un’insegna sulla facciata del condominio?

L’apposizione d’insegne, ove realizzata conformemente ad eventuali regolamenti amministrativi sulle affissioni e fatto salvo il disposto dell’art. 1120 u.c. c.c., costituisce generalmente – e ad eccezione di specifici divieti – un normale esercizio del diritto di usare la cosa comune ex art. 1102 c.c. (si segnala in punto Corte Appello Torino sez. II, 19/05/2020, n. 537).