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Il diritto di veduta è una prerogativa del proprietario di un immobile che gli consente di affacciarsi e godere della vista, della luce e dell’aria circostante. Tuttavia, questo diritto può generare conflitti con la privacy dei vicini, creando una tensione tra la libertà di godere della propria proprietà e il rispetto per la riservatezza altrui. Il codice civile italiano disciplina attentamente questo delicato equilibrio, definendo limiti precisi per l’apertura di finestre e vedute, al fine di tutelare entrambe le parti

Il diritto di veduta si colloca all’interno del diritto di proprietà di un immobile. Di norma, il proprietario di una costruzione ha la libertà di affacciarsi e godere della vista, dell’aria e della luce circostante, sfruttando spazi come terrazze o finestre. Tuttavia, questo diritto può scontrarsi con la necessità di garantire la privacy dei vicini, specialmente quando lo sguardo si posi su proprietà private, come giardini o cortili.

Questo equilibrio tra diritti contrapposti si manifesta in diverse situazioni. Da un lato, il proprietario ha il diritto di migliorare la vivibilità dei propri spazi, aprendo finestre per far entrare luce e aria. Dall’altro, il vicino potrebbe sentirsi vulnerabile dal punto di vista della sicurezza e della riservatezza.

Secondo l’art. 900 c.c., esistono due tipi di aperture su una proprietà vicina:

• Luci, che consentono l’ingresso di luce e aria, ma non permettono di affacciarsi direttamente.
• Vedute (o prospetti), che permettono di guardare di fronte, lateralmente o in diagonale, consentendo al proprietario di osservare lo spazio circostante.

La distinzione tra queste due tipologie è fondamentale, poiché le vedute comportano un’interferenza maggiore nella vita privata del vicino, rispetto alle semplici luci. Di conseguenza, il codice civile stabilisce delle regole precise per regolamentare questi diritti.

Acquisizione del diritto di veduta

Secondo l’art. 907 c.c., è possibile acquisire il diritto di avere vedute dirette sul fondo del vicino, spesso attraverso la creazione di una servitù. Ciò può avvenire sia tramite un contratto tra le parti, sia attraverso l’usucapione, ovvero quando l’esercizio della veduta dura per un periodo prolungato e in presenza di strutture visibili e permanenti, come una finestra o un balcone.

Il codice civile prevede inoltre che, se un proprietario esercita questo diritto, il vicino non può costruire a meno di tre metri dalla veduta, a meno che non siano rispettate determinate condizioni. In pratica, il diritto di veduta prevale solo se esercitato prima dell’eventuale costruzione da parte del vicino.

Il diritto alla luce, però, non si acquisisce per usucapione: anche se una luce non regolare è presente da anni, non si crea alcun diritto a mantenerla tale.

Anche strutture come balconi, terrazze o parapetti, che permettono di affacciarsi, sono soggette alle stesse distanze minime, al fine di garantire che il diritto di veduta non comprometta la privacy del vicino.