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Qual è la differenza la concessione di suolo pubblico e un
titolo edilizio? Quando un dehors su area pubblica necessita di
permessi urbanistici e quando, invece, è sufficiente una semplice
concessione comunale? E, soprattutto, chi tutela i diritti dei
privati che si vedono “invasi” da simili occupazioni?
Concessione suolo pubblico: la sentenza del Consiglio di
Stato
Queste domande tornano spesso nei contenziosi amministrativi e
il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 805/2025, ci offre
una nuova chiave di lettura per comprendere i confini tra il regime
della concessione di suolo pubblico e quello delle autorizzazioni
edilizie.
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La vicenda nasca da una concessione comunale, che autorizzava
l’installazione di un dehors a servizio di una rivendita di
tabacchi, impugnata da un condominio. In particolare, la
concessione riguardava l’occupazione del marciapiede pubblico
antistante l’attività commerciale, ma i condomini confinanti hanno
ritenuto lesi i propri diritti e, dopo aver tentato la strada del
TAR, hanno presentato appello al Consiglio di Stato.
La contestazione verteva su diversi punti, ma il cuore della
questione riguardava il presunto difetto di autorizzazione
condominiale per l’installazione della struttura e l’assenza di una
valutazione approfondita da parte del Comune sui profili
urbanistici e paesaggistici dell’intervento.
Concessione di suolo pubblico vs titolo edilizio
Preliminarmente, il Consiglio di Stato ha chiarito un principio
fondamentale: la concessione di suolo pubblico ha natura
pubblicistica e non richiede, a differenza dei titoli edilizi, una
verifica sulla disponibilità del bene o sull’eventuale consenso dei
privati confinanti.
Il Comune, nel rilasciare la concessione, deve valutare
esclusivamente la compatibilità dell’uso richiesto con l’interesse
pubblico:
- salvaguardia del passaggio pedonale;
- tutela della quiete pubblica;
- protezione del patrimonio pubblico;
- rispetto dell’ambiente urbano.
In questo contesto, l’amministrazione non è tenuta a garantire
la tutela delle posizioni civilistiche di terzi, che devono invece
essere fatte valere nelle sedi competenti, ovvero in ambito
privatistico.
Il provvedimento concessorio, infatti, è espressamente
rilasciato “senza pregiudizio per i diritti dei terzi”, il che
significa che i diritti del condominio o dei privati non vengono
coinvolti nella decisione amministrativa, né possono essere
compromessi da essa.
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Un confine netto: il bene pubblico e il bene privato
La sentenza ribadisce una distinzione chiara: mentre i titoli
edilizi riguardano interventi su beni privati e richiedono la
verifica della titolarità e della disponibilità del bene, la
concessione di suolo pubblico concerne l’uso eccezionale di un bene
pubblico, rispetto al quale non è necessario indagare chi ne abbia
la titolarità.
Ciò significa che l’eventuale assenso del condominio per
l’installazione del dehors non costituisce un presupposto per il
rilascio della concessione di suolo pubblico. Tuttavia, la
concessione non autorizza il concessionario a ledere i diritti dei
terzi, che mantengono intatti i loro strumenti di tutela
privatistica.
Le implicazioni pratiche
Questa precisazione del Consiglio di Stato ha importanti
ricadute pratiche:
- i Comuni non sono tenuti a verificare i rapporti di vicinato o
le autorizzazioni condominiali nel rilascio delle concessioni di
suolo pubblico; - i privati che ritengano lesi i propri diritti devono agire in
sede civile, non amministrativa; - la concessione di suolo pubblico non equivale a un titolo
edilizio e non implica una verifica di conformità urbanistica
dell’intervento.
Conclusioni
Il nuovo intervento del Consiglio di Stato conferma ancora una
volta come, in materia di concessioni di suolo pubblico, il confine
tra sfera pubblica e privata debba essere rispettato.
L’amministrazione valuta la compatibilità dell’occupazione con
l’interesse pubblico, lasciando ai privati il compito di difendere
i propri diritti nelle sedi appropriate.
Un chiarimento utile per professionisti, amministrazioni e
cittadini, che conferma quanto sia importante conoscere la
differenza tra un’autorizzazione edilizia e una concessione di
suolo pubblico, evitando confusioni che possono dar luogo a
contenziosi lunghi e costosi.
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