La “liberatoria”, ovvero l’attestazione dei pagamenti nella compravendita di un immobile in condominio.

L’attestazione dei pagamenti in condominio, nella maggior parte dei casi denominata impropriamente “liberatoria” è un documento di primaria importanza nella gestione condominiale. Essa certifica, ad una determinata data, la situazione contabile dell’unità immobiliare oggetto della compravendita di proprietà del condomino richiedente nei confronti del condominio, garantendo trasparenza e correttezza nei rapporti tra le parti.

Questo articolo approfondisce il tema, esaminando la sua rilevanza, i requisiti, i soggetti coinvolti e le conseguenze della mancata emissione.

L’attestazione dei pagamenti in condominio è cruciale per diversi motivi. Innanzitutto, fornisce una prova ufficiale della posizione debitoria o creditoria di un condomino per quella/e specifiche unità immobiliari (appartamento, box, cantina, posto auto). È indispensabile nelle transazioni immobiliari per garantire che non vi siano oneri pendenti sul bene oggetto di vendita. Rende chiara la situazione contabile, evitando fraintendimenti e dispute legali tra le parti interessate.

L’attestazione dei pagamenti è redatta e rilasciata dall’amministratore del condominio, il quale ha il compito di certificare la veridicità delle informazioni contenute.

Un’attestazione dei pagamenti correttamente redatta deve contenere i seguenti elementi: i dati identificativi del condominio: nome e indirizzo. I dati del condomino: nome, cognome e unità immobiliare di riferimento. La situazione contabile: importi dovuti e pagati, specificando eventuali morosità o crediti. Il periodo di riferimento: indicazione chiara del periodo a cui si riferiscono i pagamenti. L’indicazione e natura della presenza di fondi condominiali (fondo cassa, fondo TFR, ecc.); l’indicazione eventuali procedimenti giudiziari in cui il condominio è coinvolto; le eventuali delibere per spese straordinarie che sono state già deliberate o che lo saranno e infine la data di emissione e la firma dell’amministratore.

Ma cosa accade se vi è la mancata emissione nei tempi previsti?

Secondo quanto stabilito dal codice civile e dalla giurisprudenza l’assenza dell’attestazione può bloccare o ritardare il processo di vendita di un immobile e l’amministratore potrebbe essere ritenuto responsabile per inadempimento ai suoi obblighi. La mancata emissione potrebbe dare origine a controversie legali.

L’attestazione dei pagamenti ha un importante valore probatorio. In ambito giuridico è una prova scritta e può essere utilizzata in tribunale per dimostrare la posizione debitoria o creditoria del condomino.

È un obbligo per l’amministratore. Rappresenta un dovere formale che, se non rispettato, può costituire una violazione degli obblighi contrattuali. Costituisce una garanzia per le parti terze. Nelle compravendite immobiliari, garantisce la buona fede dell’acquirente.

Bisogna fare attenzione che il solo possesso dell’attestazione dei pagamenti non libera automaticamente l’acquirente da ogni vincolo nei confronti del condominio.

Come evidenziato prima ricordiamo che l’attestazione certifica la posizione debitoria o creditoria del venditore nei confronti del condominio al momento della sua emissione. Questo documento ha valore probatorio e tutela l’acquirente da richieste di pagamento relative a debiti pregressi del venditore.

L’acquirente non è responsabile dei debiti maturati dal venditore prima della compravendita, a condizione che siano chiaramente indicati nell’attestazione. Tuttavia, l’acquirente diventa responsabile degli oneri condominiali successivi alla data di acquisto.

L’attestazione non copre eventuali passività occulte o situazioni contabili non ancora aggiornate al momento della sua redazione. Ad esempio, le spese straordinarie già deliberate ma non ancora imputate formalmente al venditore o gli errori o omissioni nell’attestazione rilasciata dall’amministratore.

Inoltre, l’art. 63, comma 4, delle disposizioni di attuazione del codice civile stabilisce che l’acquirente risponde, in solido con il venditore, dei debiti condominiali relativi all’anno in corso e all’anno precedente al trasferimento dell’immobile. L’attestazione può comunque aiutare a determinare eventuali responsabilità tra le parti.

Se l’attestazione è corretta e completa, l’acquirente agisce in buona fede e può utilizzare il documento per chiedere il risarcimento al venditore per eventuali spese condominiali non dichiarate e difendersi da richieste ingiustificate del condominio.

L’acquirente in possesso dell’attestazione è tendenzialmente tutelato, ma non è automaticamente liberato da ogni vincolo nei confronti del condominio. È essenziale verificare l’esattezza dell’attestazione, accertarsi che non vi siano spese straordinarie deliberate o altre passività non dichiarate e regolare chiaramente la responsabilità per i debiti condominiali nel contratto di compravendita.

L’amministratore di condominio, pertanto, ha precisi obblighi legali, amministrativi e professionali nella gestione della contabilità condominiale e nella redazione dell’attestazione dei pagamenti. Un’attestazione incompleta, errata o non rilasciata nei tempi previsti può comportare diverse responsabilità in capo all’amministratore, sia dal punto di vista civile che professionale.

L’amministratore è tenuto a operare con diligenza, trasparenza e correttezza. Un’attestazione non conforme o non rilasciata può generare conseguenze civili significative e può essere chiamato a rispondere dei danni causati a condomini, acquirenti o venditori per l’errata o incompleta attestazione.

Vediamo alcuni esempi: ritardi nella compravendita immobiliare; onorari legali sostenuti per contenziosi; richieste di pagamento non dovute derivanti da errori nell’attestazione.

Il mancato rilascio dell’attestazione viola il mandato fiduciario che l’amministratore ha nei confronti del condominio. Questo potrebbe configurare una responsabilità per inadempimento contrattuale (art. 1218 codice civile).

Inoltre, i condomini possono chiedere la revoca dell’amministratore per gravi irregolarità nella gestione, tra cui errori o omissioni nella contabilità e nei documenti ufficiali.

In alcuni casi, la condotta dell’amministratore potrebbe assumere rilevanza penale, soprattutto quando l’omissione o l’errore siano riconducibili a dolo (intenzione) o negligenza grave.

L’emissione di un’attestazione contenente informazioni false potrebbe configurare il reato di falsità ideologica (art. 483 codice penale) o materiale (art. 482 codice Ppenale), se il documento è utilizzato come prova in atti pubblici o privati. Se l’errata attestazione è finalizzata a occultare ammanchi o irregolarità contabili, potrebbe configurarsi il reato di appropriazione indebita (art. 646 codice penale).

Per evitare responsabilità, l’amministratore deve verificare accuratamente i dati contabili. Assicurarsi che tutte le informazioni siano aggiornate e corrette. Rilasciare l’attestazione nei tempi richiesti: di norma, entro pochi giorni dalla richiesta del condomino o delle parti coinvolte nella compravendita. Comunicare eventuali discrepanze, se emergono errori o mancanze, l’amministratore deve agire tempestivamente per correggerli e informare le parti interessate.

Un’attestazione errata o mancante non solo espone l’amministratore a responsabilità personali, ma può anche danneggiare il condominio nel suo complesso, ad esempio generando contenziosi con acquirenti o venditori.

Pertanto, le responsabilità in capo all’amministratore in caso di incompletezza, mancata o errata attestazione dei pagamenti possono spaziare da sanzioni civili, risarcimenti e revoche, fino a conseguenze penali nei casi più gravi. Per questo, l’amministratore deve operare con la massima professionalità, rispettando le norme di legge e le buone pratiche contabili. Collaborare con consulenti legali e contabili esperti può rappresentare una garanzia ulteriore per prevenire problemi e tutelare tutte le parti coinvolte.

Pertanto, l’attestazione dei pagamenti in condominio è uno strumento essenziale per garantire trasparenza, correttezza e sicurezza nelle relazioni condominiali. La sua redazione precisa e tempestiva rappresenta un obbligo imprescindibile per l’amministratore e un diritto fondamentale per i condomini. La mancata emissione, oltre a generare problemi pratici, può avere rilevanti implicazioni legali. Per questo, è fondamentale che l’amministratore gestisca tale aspetto con la massima attenzione e professionalità.

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di Battista Praino Amministratore 
direzionerivista@condominiozeroproblemi.it