Salva Casa: quali attestazioni servono per le tolleranze costruttive in area sismica? | Articoli

Il comma 3-bis dell’articolo 34-bis del Testo Unico Edilizia, introdotto dal Decreto Salva Casa, fa riferimento a una verifica in ordine all’incidenza sismica delle difformità rientranti in tolleranza: il tecnico dovrà quindi attestare che gli interventi rientranti nelle soglie di tolleranza rispettino le prescrizioni delle norme per le costruzioni in zone sismiche poste dal dpr 380/2001 e inviare tutta la documentazione allo sportello unico comunale per l’acquisizione postuma dell’autorizzazione sismica.

Il Decreto Salva Casa (69/2024, convertito in legge 105/2024) ha ampliato la possibilità di sanatoria per gli interventi rientranti nel regime delle tolleranze costruttive, fissando nuovi limiti entro i quali non sussiste violazione edilizia.

Di fatto, si è allargata la forbice relativa alla sanabilità delle difformità edilizie rispetto al progetto originariamente assentito, se contenute entro certe percentuali.

Ma quando le tolleranze costruttive ricadono in zona sismica, cosa succede? Il Salva Casa prevede specifiche attestazioni da produrre da parte del tecnico abilitato, che le recenti linee guida del MIT hanno trattato in un paragrafo dedicato a questo delicato ma fondamentale aspetto.

Tolleranze costruttive ed esecutive: veloce riepilogo delle regole

Il Salva Casa ha fissato delle regole speciali per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, con deroghe percentuali alle misure previste dal titolo abilitativo che disciplinano l’altezza, i distacchi, la cubatura, la superficie coperta e ogni altro parametro delle singole unità immobiliari.

In tal senso, le difformità dal parametro previsto dal titolo abilitativo non costituiscono violazione edilizia, purché la differenza rientri nel limite del:

• 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 metri quadrati;
• 3 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 300 e i 500 metri quadrati;
• 4 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 100 e i 300 metri quadrati;
• 5 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 metri quadrati;
• 6 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 60 metri quadrati.

Il Salva Casa ha inoltre stabilito che, sempre per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, costituiscono tolleranze esecutive:

• il minore dimensionamento dell’edificio;
• la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
• le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e la difforme ubicazione delle aperture interne;
• la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria;
• gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.

Tolleranze costruttive: chi deve dimostrare l’epoca di realizzazione?

Il MIT sottolinea, in primis, che le tolleranze costruttive sono irregolarità non costitutenti illecito edilizio, e pertanto non sono oggetto di un apposito procedimento di sanatoria, nè tantomeno di condono.

In ogni caso, risulta a carico del privato la prova dell’avvenuta realizzazione dell’intervento entro la data del 24 maggio 2024, trattandosi di un presupposto per accedere ad un regime amministrativo diverso da quello ordinario.

La prova dell’epoca di realizzazione dell’intervento potrà essere fornita ricorrendo alla documentazione indicata dall’articolo 9-bis, comma 1-bis, del Testo unico (stato legittimo).

Tolleranze costruttive in zone sismiche: serve apposita attestazione

Ci concentriamo, quindi, sulla disposizione contenuta all’interno del comma 3-bis dell’articolo 34-bis, la quale introduce una verifica in ordine all’incidenza sismica delle difformità rientranti in tolleranza.

In tal senso, quindi, per le unità immobiliare situate in zone sismiche che non siano classificate a bassa sismicità, il professionista tecnico dovrà attestare che gli interventi rientranti nelle soglie di tolleranza siano conformi alle norme per le costruzioni in area sismica previste dal Testo Unico Edilizia.

Letteralmente, “il tecnico attesta altresì che gli interventi di cui al presente articolo rispettino le prescrizioni di cui alla sezione I del capo IV della parte II“

L’attestazione, nello specifcio:

• deve essere corredata della documentazione tecnica sull’intervento predisposta sulla base del contenuto minimo richiesto dall’articolo 93, comma 3, del dpr 380/2001;
• unitamente alla documentazione, va inviata allo sportello unico per l’acquisizione “postuma” dell’autorizzazione sismica dell’ufficio tecnico regionale, oppure per l’esercizio delle modalità di controllo previste dalle Regioni ai sensi dell’art.94-bis, comma 5 del dpr 380/2001 per le difformità costituenti interventi di minore rilevanza o privi di rilevanza sismica.

Il senso è proprio quello di verificare se gli interventi rientranti dentro le tolleranze costruttive ed esecutive sono in regola con le prescrizioni previste per le costruzioni in area sismica.

E’ importante anche sottolineare che l’applicazione delle disposizioni non può comportare limitazione dei diritti di terzi.

Sanatoria sismica delle tolleranze costruttive e rimando alle regole del Testo Unico Edilizia

In merito al rimando alle prescrizioni della sezione I capo IV parte II del Testo Unico Edilizia, il MIT evidenzia che tale rinvio non può intendersi come integrale sottoposizione della specifica disciplina dettata dall’articolo 34-bis, comma 3-bis, alle regole contenute nel medesimo capo IV della parte II del Testo unico.

In particolare, il legislatore ha rinviato:

• a) all’articolo 83, al solo fine di individuare il perimetro applicativo dell’istituto, escludendo, tra l’altro, le zone a bassa sismicità;
• b) alle prescrizioni di cui alla sezione I del capo IV, al solo fine di rinviare alle prescrizioni tecniche valevoli nelle zone sismiche, riferite, tra l’altro, alle sole prescrizioni esistenti al momento della realizzazione dell’intervento;
• c) all’articolo 93, comma 3, al solo fine di indicare il contenuto della documentazione tecnica da allegare;
• d) agli articoli 94 e 94-bis, al solo fine di consentire quelle verifiche sul rispetto delle prescrizioni sismiche da parte degli enti competenti. 

Zone a bassa sismicità

Nelle zone a bassa sismicità, l’eventuale certificazione di idoneità statica prevista dalla legislazione regionale sarà invece trasmessa al SUE, che provvederà all’acquisizione della stessa ai fini dell’archiviazione nel fascicolo edilizio.

LE LINEE GUIDA DEL MIT SUL DL SALVA CASA SONO SCARICABILI IN ALLEGATO