Chi ha casa piccola può comprarne un’altra con il bonus?

È possibile usufruire delle agevolazioni fiscali sulla prima casa per chi è già proprietario, nello stesso Comune, di un’altra abitazione se questa è troppo piccola per le sue esigenze ed è quindi inidonea all’uso.

Ipotizziamo che una persona, proprietaria di un piccolo monolocale, decida di comprare un’abitazione più grande per viverci con la propria famiglia, composta da tre membri. Si chiede se, per tale secondo acquisto, gli spettino le agevolazioni fiscali sulla “prima casa”. Come noto, infatti, tra le condizioni a cui detto beneficio è subordinato vi è il fatto di non essere proprietari di un’altra abitazione nello stesso Comune. Tuttavia, secondo l’orientamento ormai consolidato della giurisprudenza chi ha casa piccola può comprarne un’altra con il bonus in quanto la prima potrebbe essere considerata inutilizzabile.

Difatti, in base alla normativa vigente e alla giurisprudenza consolidata, è possibile usufruire delle agevolazioni fiscali per l’acquisto della “prima casa” anche se si è già proprietari di un altro immobile inidoneo all’uso abitativo perché troppo piccolo.

Facciamo un passo indietro.

L’articolo 1, nota II-bis, della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. n. 131 del 1986, prevede che per beneficiare delle agevolazioni “prima casa” l’acquirente non deve essere titolare, neppure per quote, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui si trova l’immobile da acquistare.

Tuttavia, la giurisprudenza ha interpretato tale disposizione nel senso che l’ostacolo all’agevolazione sussiste solo se l’immobile preposseduto è idoneo a soddisfare le esigenze abitative dell’acquirente.

La Corte di Cassazione ha affermato che:

«In tema di agevolazioni fiscali per la prima casa, ai sensi dell’art. 1, nota II bis, della tariffa allegata al d.P.R. n. 131 del 1986, il concetto di ‘idoneità’ della casa pre-posseduta deve ritenersi intrinseco alla nozione stessa di ‘casa di abitazione’, da intendersi quale alloggio concretamente idoneo, sia sotto il profilo oggettivo-materiale che giuridico, a soddisfare le esigenze abitative dell’interessato» (Cass. sent. n. 18091 del 05-07-2019).

In particolare, è stato riconosciuto che: «Non si può ritenere d’ostacolo all’applicazione delle agevolazioni “prima casa” la circostanza che l’acquirente dell’immobile sia al contempo proprietario d’altro immobile (acquistato senza agevolazioni nel medesimo comune) che, “per qualsiasi ragione” sia inidoneo, per le ridotte dimensioni, ad essere destinato a sua abitazione».

Inoltre, la Corte ha precisato che l’idoneità dell’immobile preposseduto va valutata anche sotto il profilo soggettivo, in relazione alle esigenze abitative del nucleo familiare dell’acquirente.

Pertanto, possedere un immobile troppo piccolo per essere utilizzato come abitazione principale non costituisce un ostacolo all’ottenimento delle agevolazioni fiscali per l’acquisto di una nuova casa.

La sentenza n. 5051 del 24 febbraio 2021 della Corte di Cassazione ha confermato questo principio, accogliendo il ricorso di un contribuente che aveva acquistato un nuovo immobile con le agevolazioni “prima casa” nonostante fosse già proprietario di un altro immobile inidoneo per le ridotte dimensioni.

Anche l’ordinanza n. 4102/2025 ha confermato tale orientamento. Nel caso di specie, l’immobile preposseduto era stato dato in affitto a terzi. La Corte ha detto che la circostanza che il contribuente abbia dato la propria abitazione in locazione non integra una inidoneità oggettiva dell’unità immobiliare atta a giustificare l’applicazione dell’agevolazione in questione anche al successivo acquisto immobiliare, sicché se a quest’ultima data l’immobile preposseduto risulta giuridicamente indisponibile, esso non può ritenersi per questa ragione inidoneo ai fini del beneficio. Cosa diversa invece è se l’abitazione locata è troppo piccola per le esigenze abitative del locatore, sicché questi è costretto ad acquistarne un’altra non tanto per via della presenza del conduttore quanto proprio per le dimensioni insufficienti alle proprie necessità.