Testo Unico Edilizia 2025: cosa cambia dopo il Salva Casa?

Il 2025 potrebbe segnare un nuovo capitolo per la
sanatoria edilizia, con importanti novità per chi
spera di regolarizzare situazioni di abuso edilizio. Ma,
attenzione, non tutte le irregolarità sono abusi edilizi e non
tutti gli abusi edilizi sono sanabili. Il rischio di false speranze
è dietro l’angolo!

In questo approfondimento proveremo a fare chiarezza:

• su cosa è cambiato dopo l’aggiornamento del
  Testo Unico Edilizia (d.P.R. n.
  380/2001), arrivato dalla Legge n.
  105/2024 di conversione del D.L. n.
  69/2024 (Decreto Salva Casa);
• sulla definizione degli interventi
  edilizi;
• sui diversi regimi abilitativi;
• su cos’è un abuso edilizio e le sue
  conseguenze.

Testo Unico Edilizia: cosa cambia dopo il Salva Casa

Le modifiche apportate dall’art. 1 del
D.L. n. 69/2024 al Testo Unico Edilizia (TUE)
hanno introdotto rilevanti novità. Ecco un
riepilogo strutturato delle principali
innovazioni normative:

• recupero dei sottotetti: inserito il comma
  1-quater all’art. 2-bis (Deroghe in materia di limiti di distanza
  tra fabbricati), con disposizioni specifiche per agevolare il
  recupero abitativo dei sottotetti;
• attività edilizia libera: modifica all’art. 6,
  comma 1, che amplia gli interventi di edilizia libera includendo le
  vetrate panoramiche (lett. b-bis) e le pergotende (lett.
  b-ter);
• stato legittimo: nuova definizione contenuta
  nell’art. 9-bis, comma 1-bis, che distingue la verifica dello stato
  legittimo delle singole unità immobiliari rispetto alle difformità
  sulle parti comuni (e viceversa), con l’inserimento del nuovo comma
  1-ter;
• permesso di costruire e mutamento di destinazione
  d’uso: modifica dell’art. 10, comma 2, semplificando i
  casi di mutamenti di destinazione d’uso;
• cambio di destinazione d’uso: integrazioni
  all’art. 23-ter finalizzate a rendere più agevole il cambio di
  destinazione d’uso;
• agibilità per piccole unità immobiliari:
  inseriti i commi 5-bis, 5-ter e 5-quater all’art. 24, con deroghe
  specifiche per asseverare la conformità del progetto alle norme
  igienico-sanitarie;
• demolizione: all’art. 31, comma 3, viene
  concessa una proroga fino a 240 giorni (rispetto ai 90 previsti)
  per la demolizione di abusi edilizi e il ripristino dello stato dei
  luoghi;
• variazioni essenziali: modifica all’art. 32,
  comma 3, eliminando tra le variazioni essenziali le difformità
  parziali realizzate su immobili vincolati;
• sanzioni alternative alla demolizione: con la
  modifica dell’art. 34, comma 2, aumenta l’importo della sanzione
  alternativa alla demolizione in caso di interventi in parziale
  difformità;
• tolleranze costruttive: l’art. 34-bis,
  riscritto, introduce nuove tolleranze costruttive ed esecutive, ma
  al contempo inasprisce gli adempimenti tecnici, soprattutto nelle
  zone sismiche;
• casi particolari di interventi eseguiti in parziale
  difformità dal titolo: inserimento del nuovo art. 34-ter,
  volto a risolvere il problema delle difformità relative a varianti
  in corso d’opera antecedenti alla Legge 10/1977, e l’introduzione
  della cosiddetta “agibilità sanante”;
• accertamento di conformità: modifica all’art.
  36, che esclude le variazioni essenziali dalla sanatoria ordinaria,
  rimandandole alla nuova procedura semplificata di cui all’art.
  36-bis;
• nuova sanatoria semplificata: l’art. 36-bis
  consente di sanare le parziali difformità e le variazioni
  essenziali, semplificando un iter che prima risultava tortuoso e
  spesso inapplicabile;
• aumento delle sanzioni SCIA: all’art. 37 viene
  incrementata al comma 1 la sanzione per interventi edilizi eseguiti
  in assenza o in difformità dalla SCIA e abrogato il comma 4.

Questo ventaglio di modifiche ridisegna sensibilmente il
quadro normativo, introducendo strumenti
operativi più flessibili e adeguati alla realtà del
patrimonio edilizio esistente, con l’obiettivo dichiarato di
garantire certezza del diritto e semplificazione amministrativa. È
chiaro che queste modifiche si dovranno operativamente confrontare
con alcune necessità tra le quali l’aggiornamento
della modulistica edilizia e delle
piattaforme digitali, e la definizione di un
regolamento sulle sanzioni relative alla sanatoria
semplificata.